La resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocios constituye prestación de servicios sujeta a IVA en calidad de renuncia a derechos por parte del arrendatario. La base imponible incluye la contraprestación total del destinatario; no obstante, las cantidades percibidas por indemnización que no constituyan contraprestación de la prestación quedan excluidas de la base imponible según el artículo 78.3.1º de la Ley 37/1992.
Hechos
El arrendatario de un local de negocio va a percibir del arrendador una indemnización por la rescisión del contrato de arrendamiento de dicho local, así como por las mejoras que el arrendatario ha realizado.
Cuestión planteada
Sujeción al impuesto de dicha operación, repercusión del Impuesto y tipo impositivo aplicable, en su caso.
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Por su parte, el apartado dos del citado artículo 4 dispone que "se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto".
A estos efectos, el artículo 5, apartado uno, letra c) de la misma Ley establece que se considerarán, en todo caso, empresarios o profesionales a quienes efectúen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, teniendo en particular esta consideración los arrendadores de bienes.
2.- El artículo 11, apartado uno de la Ley 37/92 declara que, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
La resolución anticipada del contrato de arrendamiento del local de negocios objeto de consulta constituye una renuncia a sus derechos por parte del arrendatario que tiene la consideración de prestación de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- El artículo 78 de la Ley del Impuesto preceptúa que la base imponible de dicho tributo estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedentes del destinatario o de terceras personas.
Por su parte, el apartado tres, número 1º de dicho artículo 78 prescribe que "no se incluirán en la base imponible las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las contempladas en el apartado anterior que, por su naturaleza y función, no constituyen contraprestación o compensación de las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto.
Lo expuesto en el párrafo anterior no resulta aplicable al supuesto objeto de consulta dado que la indemnización percibida por el arrendatario constituye la contraprestación o compensación de una prestación de servicios sujeta al Impuesto, consistente en la restitución de la posesión del inmueble a su propietario.
Por lo tanto, estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido la renuncia a sus derechos por parte del arrendatario del local de negocios objeto de consulta, cuya contraprestación consiste en la indemnización a satisfacer por el arrendador, devengándose el Impuesto cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravadas, tal y como dispone el artículo 75.Uno.2º de la Ley 37/1992.
4.- En cuanto a la repercusión del Impuesto, el artículo 88 del la Ley 37/1992 señala en su apartado uno.
“Uno. Los sujetos pasivos deberán repercutir íntegramente el importe del Impuesto sobre aquél para quien se realice la operación gravada, quedando éste obligado a soportarlo siempre que la repercusión se ajuste a lo dispuesto en esta Ley, cualesquiera que fueran las estipulaciones existentes entre ellos”.
5.- En consecuencia con los preceptos indicados, este Centro Directivo le informa de lo siguiente:
a) Estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido la renuncia a sus derechos por parte del arrendatario del local de negocios objeto de consulta, cuya contraprestación consista en una indemnización a satisfacer por el arrendador.
b) El prestador del servicio consistente en la reposición de la posesión del inmueble a su propietario es el arrendatario. En consecuencia, es éste quien ha de proceder a la repercusión del tributo, mediante la correspondiente factura.
c) En cuanto al tipo impositivo aplicable, de acuerdo con el artículo 90, uno de la Ley del impuesto, sería el general del 16 por ciento.
6.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5-uno, 11-uno, 78-tres y 88-uno