En la transmisión de una vivienda a precio inferior al valor de mercado, el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en IRPF será el valor normal de mercado, no el precio pactado. La regla de prevalencia del valor de mercado (art. 35.3 LIRPF) se aplica cuando el importe efectivamente satisfecho resulta inferior al normal de mercado, vinculando así la base de cálculo de la renta patrimonial al valor objetivo del bien, independientemente del acuerdo entre partes.
Hechos
Se describe en la cuestión planteada.
Cuestión planteada
En el supuesto de transmisión onerosa de una vivienda, cuál es el valor de transmisión que debe tenerse en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la misma en el IRPF, cuando con el adquirente se ha pactado un precio inferior a su valor de mercado.
Contestación
La transmisión onerosa de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio y una alteración en su composición, tal y como dispone el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición (artículo 34), determinados en la forma prevista en el artículo 35 de la citada Ley.
Dicho artículo 35 dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, en un supuesto como el consultado en el que el precio a satisfacer por la vivienda va a resultar inferior a su valor normal de mercado, se deberá tomar dicho valor como valor de transmisión para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 35.