Los conceptos facturados por el agente urbanizador a los propietarios que integran la junta de compensación se califican como mayor precio de adquisición de los terrenos cuando constituyen costes de urbanización (acondicionamiento, movimientos de tierras, saneamiento, demolición). Las derramas por urbanización se capitalizan en la base del inmueble, elevando el coste de adquisición a efectos de determinar ganancias patrimoniales en futuras transmisiones. Las indemnizaciones requieren análisis específico de su causa para su calificación fiscal; las compensaciones de aprovechamiento entre propietarios no constituyen ingreso del agente urbanizador sino operaciones de redistribución de derechos.
Hechos
La entidad consultante es propietaria de dos terrenos rústicos que están siendo, en la actualidad, objeto de un Plan de Actuación Integrado.
El agente urbanizador, que actúa como fiduciario, emite facturas dirigidas a los propietarios de los terrenos con los siguientes conceptos:
-Costes de urbanización (signo positivo);
-Compensación de aprovechamiento (signo positivo o negativo);
-Indemnizaciones (signo positivo o negativo).
De acuerdo con la información suministrada por la consultante, la compensación de aprovechamiento se carga o abona en función de la existencia de defectos o excesos de aprovechamiento, dando lugar a cobros o pagos entre propietarios.
Las indemnizaciones tendrán lugar como consecuencia de la demolición de edificaciones existentes en terrenos afectados por el proceso urbanístico. Sin embargo, es posible que las indemnizaciones consten en factura con signo negativo, en la medida en que reflejen cantidades a percibir por los adjudicatarios.
Cuestión planteada
Se plantea cuál es el tratamiento fiscal (ingreso, gasto o mayor valor del inmovilizado) que corresponde a los conceptos facturados por el agente urbanizador.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, en adelante TRLIS, en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en dicha Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.
En este sentido, las normas de valoración del Plan General de Contabilidad aprobado por Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, consideran como mayor precio de adquisición de los solares los gastos de acondicionamiento, como cierres, movimientos de tierras, obras de saneamiento y drenaje, así como los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta y también los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición.
En la medida en que la incorporación de los propietarios de terrenos a una junta de compensación no determine la transmisión de dichos terrenos a esta última, que actúa simplemente como fiduciaria de aquéllos en la realización de las actividades de urbanización, la aportación de los terrenos por sus propietarios a la junta, así como la adjudicación por ésta a los propietarios de los terrenos resultantes de la actuación urbanizadora (siempre que no se produzcan excesos de adjudicación), no determinará resultado alguno por su impuesto personal para el aportante y el importe de las derramas que satisfaga a la junta para la urbanización de los referidos terrenos se incorporará al precio de adquisición de los mismos, a los efectos de la determinación de las rentas que con posterioridad se generen como consecuencia de la transmisión o cesión por cualquier título de los inmuebles en que se materialicen las actuaciones.
Por tanto, formarán parte del precio de adquisición de los terrenos tanto los costes de urbanización como las indemnizaciones satisfechas, en concepto de demolición de edificaciones existentes sobre los terrenos afectados por el proceso urbanístico, al agente urbanizador.
Respecto de las indemnizaciones percibidas, los hechos manifestados en la consulta no son lo suficientemente precisos para conocer la causa que motiva su percepción por lo que no puede realizarse su calificación fiscal.
En cuanto a las compensaciones de aprovechamiento, éstas son debidas a transmisiones entre los propietarios de los terrenos de los respectivos aprovechamientos que les corresponden, por lo que generarán una renta en sede de la consultante, tratándose de cantidades percibidas de los restantes propietarios (cantidades facturadas por el agente urbanizador con signo negativo), o bien tendrán la consideración de mayor valor adquisición del suelo, tratándose de cantidades que deba satisfacer la consultante a los restantes propietarios (cantidades facturadas con signo positivo por el agente urbanizador) en el ejercicio en que se haya producido la mencionada compensación, con independencia de su cobro o pago.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 10-3 Y 19