Los gastos incurridos en acciones para evitar la demolición de un inmueble no cumplen la condición de "gastos inherentes a la adquisición o transmisión" contemplados en el artículo 35 LIRPF y, por tanto, no son computables para minorar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión. La DGT restringe esta deducción a los gastos directamente relacionados con la compra-venta (notarios, registradores, agentes mediadores, gestores, peritos tasadores), excluyendo los costes asociados a actuaciones defensivas sobre la integridad del bien.
Hechos
Los consultantes y sus cinco hijos son propietarios de una vivienda unifamiliar adquirida en el año 1991. Por sentencia judicial del Tribunal Superior de justicia de Cantabria del año 1992 fue estimado el recurso contencioso-administrativo promovido por la vecina Comunidad de Propietarios, que declaró la nulidad de la licencia de obra concedida a la Inmobiliaria y acordó la demolición de la obra ilícitamente edificada, sentencia que fue confirmada por el tribunal Supremo en el año 1997.
Tras 22 años de litigios, y previa aprobación por el Ayuntamiento de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, se reconoció la legalidad de todo lo construido. Durante estos años hubo que sufragar gastos de diversos profesionales que intervinieron en el proceso, como abogados, procuradores, estudios de arquitectura, etc. La vivienda fue vendida en el año 2016.
Cuestión planteada
Posibilidad de computar los citados gastos a efectos de la determinación de la ganancia patrimonial.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
El artículo 34.1 de la LIRPF Ley dispone, en su letra a), que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble, es decir, los honorarios correspondientes a aquellos profesionales que intervengan de alguna manera en la adquisición o en la transmisión, tales como los gastos de notarios, registradores de la propiedad, agentes mediadores, gestores administrativos, peritos tasadores, etc.
Por tanto, los honorarios profesionales satisfechos por los consultantes por las acciones emprendidas para evitar la demolición del inmueble no se computarán como mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión al no tratarse de gastos inherentes a la adquisición ni a la transmisión, ni tampoco se consideran pérdida patrimonial en virtud de lo dispuesto en el artículo 33.5.b de la Ley del Impuesto, al tratarse de una aplicación de renta o gasto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35