La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que la nueva vivienda sea calificada como tal conforme al artículo 54 RIRPF, exigiendo ocupación efectiva y permanente dentro de los doce meses desde la adquisición. La utilización ocasional de la vivienda de Murcia no satisface este requisito de residencia habitual, por lo que no procede la exención si no se acredita el carácter permanente y efectivo de la ocupación en el plazo legal.
Hechos
El consultante, de profesión militar, ha cambiado de residencia por traslado forzoso de Valencia a Las Palmas, donde reside en régimen de alquiler. Pretende transmitir la que fue su vivienda habitual en Valencia y reinvertir en una futura nueva vivienda habitual en Murcia en donde tiene intención de fijar su residencia definitiva una vez se produzca un nuevo traslado, su jubilación o cualquier otra circunstancia que lo permita.
Cuestión planteada
Acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que obtenga con la venta de su precedente vivienda habitual, en Valencia, si reinvierte en la vivienda que adquirirá en Murcia, donde de momento pasará períodos ocasionales, por considerarla como nueva vivienda habitual.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante, LIRPF, “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”.
El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, regula la exención por reinversión en vivienda habitual, siendo desarrollada por el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otras, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.”
El citado artículo 54 regula el concepto de vivienda habitual del contribuyente, siendo de aplicación tanto a efectos de la práctica y consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, como para la exención por reinversión en vivienda habitual. Dicho precepto dispone, entre otras, que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. (…)
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”. (…)
En su apartado 4, dispone:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Conforme con ello, cabe señalar los siguientes extremos:
Para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, habrán de cumplirse las siguientes circunstancias:
La vivienda de Valencia deberá transmitirla dentro de los dos años posteriores a la fecha en que ésta dejo de tener la consideración de habitual con motivo del traslado a las Palmas de Gran Canaria.
La vivienda en la que reinvierta el importe total obtenido en dicha transmisión habrá de adquirirla dentro del período comprendido en los dos años posteriores a la citada transmisión, debiendo habitarla de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de adquisición, a fin de que pueda ser considerada como habitual desde la fecha de adquisición, debiendo constituir su residencia durante un plazo continuado, al menos, de tres años.
Además, deberá cumplir el resto de circunstancias y condiciones requeridas por el Impuesto.
Si no cumpliera dichos plazos no podrá acogerse a la exención por reinversión.
En cualquiera de los dos supuestos, exista o no la posibilidad de acogerse a la exención por reinversión, la deducción a practicar por la adquisición de la nueva vivienda habitual a partir de su efectiva ocupación en los términos señalados estará condicionada, entre otras, por la aplicación del punto 2º del artículo 68.1 de la LIRPF:
“2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF: LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54