La donación de vivienda genera para el donante una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33 LIRPF, calculada como diferencia entre el valor de transmisión (precio real de mercado, excluidos gastos y tributos de enajenación satisfechos por el donante) y el valor de adquisición (suma del importe real de adquisición del terreno, coste de construcción, gastos e impuestos de adquisición excluidos intereses, actualizado por coeficientes para inmuebles). El resultado tributario depende de si el valor real de mercado en la donación es superior o inferior al coste histórico ajustado.
Hechos
Los padres del consultante le van a donar una vivienda, que ha estado vacía durante muchos años. El terreno fue adquirido en el año 1974 por la madre y, posteriormente, tras contraer matrimonio, ambos cónyuges construyeron la vivienda sobre el mismo.
Cuestión planteada
Tributación de la donación.
Contestación
La donación de la vivienda generará en los donantes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda estará formado por la suma del importe real por el que se efectuó la adquisición del terreno, del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
La fecha de adquisición será por un lado la de adquisición del terreno y por otro la de la construcción que, en los supuestos de ejecución directa de la construcción por parte del contribuyente, se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.
Al efectuarse la transmisión de la vivienda mediante donación, el importe real a que se refiere el apartado 3 del citado artículo 35 será el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley del Impuesto.
Al haberse construido la vivienda en un año distinto al de la adquisición del terreno, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial habrá de distinguirse la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente, al objeto de aplicar sobre la ganancia patrimonial en su caso generada lo previsto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, que establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La ganancia patrimonial así determinada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto. Si se generase una pérdida patrimonial no se computará a efectos del impuesto por aplicación de lo dispuesto en el artículo 33.5.c) de la Ley del Impuesto, que determina que no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36, 49 y DT 9