La ganancia o pérdida patrimonial en la venta de la vivienda se calculará como diferencia entre valor de transmisión (precio efectivamente percibido, neto de gastos del vendedor) y valor de adquisición (precio real pagado más mejoras y gastos inherentes a la compra). Para la mitad indivisa adquirida por aportación a gananciales del cónyuge, la fecha de adquisición es la de la aportación y el valor es el importe real del derecho de crédito aportado más gastos inherentes. Ambos valores se actualizarán mediante los coeficientes de Presupuestos Generales del Estado si la adquisición fue anterior.
Hechos
Con fecha 28 de septiembre de 2010 la esposa del consultante aportó a la sociedad de gananciales una finca privativa, adquirida por herencia al fallecimiento de su padre en el año 2009. La aportación se efectuó con derecho a reintegro en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Cuestión planteada
En caso de venta de la finca, cuales serían para el consultante el valor y la fecha de adquisición, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por lo que respecta a la mitad indivisa de la finca adquirida por el consultante a título oneroso en virtud de la aportación realizada por su cónyuge a la sociedad de gananciales, la fecha de adquisición será la de la citada aportación y el valor de adquisición estará formado por el importe real por el que dicha aportación se hubiera efectuado (derecho de crédito de la sociedad de gananciales) y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Dicho valor se minorará, en su caso, en el importe de las amortizaciones reglamentariamente establecidas.
Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35