La novación de garantía mediante sustitución de hipoteca genera dos hechos imponibles diferenciados en ITP/AJD: la cancelación de la hipoteca anterior (exenta conforme a art. 45.I.B)18 TRLITPAJD) y la constitución de nueva hipoteca sobre finca distinta (sujeta a gravamen en modalidad Actos Jurídicos Documentados conforme a art. 31.2 TRLITPAJD, al tipo aprobado por la CCAA o al 0,50% supletoriamente). No existe doble tributación del mismo hecho imponible, sino realización sucesiva de dos actos jurídicos documentados con tratamiento fiscal independiente.
Hechos
La consultante tiene un préstamo hipotecario en el que la garantía del préstamo es un piso propiedad de sus padres. En su momento se pagó el correspondiente impuesto por la constitución del préstamo con garantía hipotecaria.
La consultante va a solicitar a la entidad bancaria novación del préstamo hipotecario existente que consistirá en la ampliación del plazo de duración del préstamo y en la sustitución de la garantía real.
Cuestión planteada
Tributación de la novación expuesta.
Contestación
El artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) establece :
“Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos. “
Por otra parte el artículo 45.I.B)18 del Texto Refundido del mismo texto legal establece que estarán exentas del impuesto “Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” que grava los documentos notariales”
El articulo 144 de la Ley Hipotecaria establece que "todo hecho o convenio entre las partes que pretenda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, …no surtirá efecto contra tercero como no se haga constar en el Registro…", disponiendo el articulo 240 del Reglamento Hipotecario que, en los casos del citado articulo 144, "se extenderá una nueva inscripción y se cancelará la precedente..."
De acuerdo con lo expuesto, la sustitución de garantía supone la cancelación de la responsabilidad hipotecaria establecida sobre la finca inicial y la constitución de una nueva hipoteca sobre una finca distinta, aceptando el acreedor el referido cambio. La responsabilidad resulta alterada al cancelarse la hipoteca preexistente, y, asimismo no debe entenderse que se está gravando dos veces un mismo hecho imponible ya que la sustitución de garantía que se pretende se traduce en la realización de dos hechos imponibles claramente diferenciados: la cancelación de una hipoteca anterior y la constitución de una nueva, por lo que, concurriendo en ambos hechos todos los requisitos exigidos en el articulo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto, ambos constituyen hecho imponible por la modalidad Actos Jurídicos Documentados.
Por otra parte, la cancelación de la hipoteca estará exenta en función del artículo 45.I.B)18 del Texto Refundido del Impuesto.
En la constitución de hipoteca sobre la nueva finca, el impuesto se exige sobre la base de las cantidades garantizadas por el citado derecho real, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.2.c) del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece que "las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y tres años de intereses."
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 31-2, 45- I-B) 18 y 10-2 c)