La opción por el régimen especial de SOCIMI recogida en el artículo 8 de la Ley 11/2009 requiere cumplimiento previo de los requisitos sustantivos (inversión mínima del 80 % en inmuebles urbanos arrendables y negociación del artículo 4) en el momento de la comunicación a la AEAT. La DGT descarta la posibilidad de optar sin cumplir tales requisitos, subrayando que la comunicación presupone conformidad con la Ley y que el régimen se aplica únicamente a partir del ejercicio siguiente al de comunicación.
Hechos
La sociedad consultante tiene intención de optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009.
En la actualidad, no cumple los requisitos de inversión y de negociación regulados en los artículos 3 y 4 de la Ley 11/2009.
Cuestión planteada
Se plantea si puede optar por la aplicación del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, pese a no cumplir, en el momento de ejercitar dicha opción, los requisitos de inversión y negociación regulados en los artículos 3 y 4 de dicho texto legal.
Contestación
El artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, establece que:
“1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios.
La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.
2. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
(…)”
Entre los requisitos establecidos en la Ley 11/2009, se encuentra el requisito de inversión, contenido en su artículo 3.1, en virtud del cual:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.
A efectos de dicho cómputo, si los bienes inmuebles están situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.”
Por su parte, el artículo 4 del mismo texto legal, en relación con la obligación de negociación en un mercado regulado o un sistema multilateral de negociación, establece lo siguiente:
“Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
Las acciones de las SOCIMI deberán tener carácter nominativo.
(…).”.
Asimismo, el artículo 13 de la ley 11/2009 dispone:
“La entidad perderá el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, pasando a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, en el propio período impositivo en el que se manifieste alguna de las circunstancias siguientes:
La exclusión de negociación en mercados regulados o en un sistema multilateral de negociación.
(…)
e) El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos exigidos en esta Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se reponga la causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.
La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, mientras no haya transcurrido al menos tres años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.”.
No obstante, la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, establece que:
“Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de esta Ley, aún cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
El incumplimiento de tal condición supondrá que la sociedad pase a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la sociedad estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.
(…)”.
Teniendo en cuenta estos preceptos, la entidad consultante podrá optar por la aplicación del régimen fiscal especial del Impuesto sobre Sociedades, regulado en la Ley 11/2009, aún cuando no se cumplan los requisitos en materia de inversión y de negociación en mercado regulado o sistema multilateral de negociación, exigidos en los artículos 3.1 y 4 de dicha Ley, previamente transcritos, en la fecha del ejercicio de dicha opción, siempre que dicho requisito se cumpla dentro de los dos años siguientes a dicha fecha.
Transcurrido dicho período transitorio, procederá la aplicación de lo establecido en el artículo 13 de la Ley 11/2009, de manera que, de incumplirse el requisito de negociación en mercado regulado o sistema multilateral de negociación, se producirá la pérdida del régimen fiscal especial. En relación con el requisito de inversión previsto en el artículo 3.1 de la Ley, en caso de incumplimiento de tal requisito una vez transcurrido el mencionado período transitorio, la entidad consultante perderá el régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, salvo que subsanase la causa del incumplimiento de tal requisito en el ejercicio inmediato siguiente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 11/2009: art. 3, 4, 8 y D.T.1ª.