La transmisión del 50% de la vivienda genera ganancia o pérdida patrimonial conforme al art. 33.1 LIRPF. La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) es aplicable solo si la adquisición de la nueva vivienda constituye vivienda habitual del contribuyente conforme a los requisitos del art. 41 RIRPF. La compra del 50% a la cónyuge no satisface per se el requisito de "adquisición de nueva vivienda habitual" si no concurren los elementos de hecho que cualifiquen esa vivienda como tal (permanencia, intención, uso efectivo); la mera transmisión entre cónyuges propietarios de la misma finca no configura adquisición de vivienda nueva a efectos de la exención.
Hechos
El consultante compró, el 3-3-2004, una vivienda habitual al 50% con otra persona (no estaban casados). El 3-4-09 vendió su 50% a la otra propietaria de la vivienda. Posteriormente, el consultante contrajo matrimonio con otra mujer, en régimen de sociedad de gananciales, y, actualmente, reside en una vivienda propiedad exclusiva de su mujer (bien privativo anterior al matrimonio).
Cuestión planteada
Si existe ganancia o pérdida patrimonial por la venta realizada el 3-4-09.
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si reinvierte el importe total obtenido por la venta del 50% de su vivienda en comprar a su mujer la mitad de la vivienda de ésta.
Contestación
Como consideración previa a la contestación de la consulta formulada, debe señalarse que dicha contestación, teniendo en cuenta sus efectos vinculantes, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), debe limitarse a las cuestiones consultadas que afectan a la situación tributaria del consultante, sin poder extenderse a los efectos fiscales que afecten a terceras personas que no han formulado la consulta tributaria, al no constar su voluntad de formular dicha consulta, o de conferir su representación al consultante a dichos efectos.
La transmisión de la mitad de la vivienda por el consultante a la otra propietaria de la vivienda generará en el titular transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. De acuerdo con el artículo 34.1 a) de la LIRPF, el importe de esta ganancia o pérdida vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calculará en la forma establecida en el artículo 35 de la LIRPF, al tratarse de transmisiones a título oneroso.
Por su parte, el artículo 38 de la LIRPF dispone que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
Dichas condiciones se establecen en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo que se produzcan las circunstancias que permiten excepcionar este plazo de ocupación, a las que se refiere el propio artículo 54.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Para calificar la vivienda transmitida como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF, en cuyo apartado 4, se establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
De acuerdo con lo señalado, respecto a la vivienda transmitida por el consultante el 3-4-09, para poder aplicar la exención por reinversión, es necesario que tuviera la condición de su vivienda habitual en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
La cantidad que se habrá de reinvertir en la adquisición de una nueva vivienda habitual será la totalidad del importe obtenido en la enajenación de la anterior (no sólo de la ganancia), dentro del plazo reglamentario de dos años, contados de fecha a fecha, desde la transmisión de la que genera la ganancia patrimonial. De reinvertir un importe inferior la exención será parcial.
En el presente caso, habiendo transmitido, el 3-4-09, la mitad de la que manifiesta era su vivienda habitual, la exención de la ganancia patrimonial se cuantificará en función de las cantidades que, del total importe obtenido por la venta y dentro del plazo reglamentario, sean reinvertidas en la adquisición de la nueva vivienda habitual, en este caso, en el pago del precio de la mitad de la vivienda que compraría a su mujer, y siempre que esta vivienda constituya su nueva habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 33, 34, 35 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54.