La imputación de rentas inmobiliarias conforme al artículo 85 LIRPF se determina aplicando un porcentaje (2% o 1,1% según revisión catastral) al valor catastral, prorrateándose proporcionalmente por el número de días del período impositivo en que el bien reúne las condiciones de imputabilidad. En caso de transmisión, la renta imputada corresponde únicamente a los días previos a la venta en que el consultante ostentaba la titularidad del inmueble no afecto a actividad económica ni generador de rendimientos del capital.
Hechos
Con fecha 23 de noviembre de 2005 la consultante vende el piso que constituía su vivienda habitual. En enero de 2006, la parte compradora interpone demanda judicial solicitando la nulidad del contrato por existencia de vicios ocultos (plaga de termitas en la estructura del inmueble). El procedimiento judicial declara procedente el saneamiento por vicios ocultos, resolviéndose el contrato de compraventa.
Cuestión planteada
Se pregunta si la consultante debe imputarse rentas inmobiliarias por el tiempo transcurrido desde la venta hasta su resolución.
Contestación
El artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), regula la imputación de las rentas inmobiliarias de la siguiente forma:
“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada será el 1,1 por ciento del valor catastral.
Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50 por ciento de aquel por el que deban computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En estos casos, el porcentaje será del 1,1 por ciento.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el artículo 7 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.
3. En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento.
Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.
No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año”.
Al saneamiento por vicios ocultos se refiere el artículo 1486 del Código Civil estableciendo que “el comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”, siendo en este caso el desistimiento la opción elegida por el comprador y dictaminada por el juez.
En cuanto a la incidencia de este desistimiento en la imputación de rentas inmobiliarias procede señalar que la falta de disponibilidad del inmueble por parte de la consultante no puede dar lugar a una renta cuyo fundamento viene dado precisamente por esa facultad de disposición sobre los inmuebles (desde la condición de propietario o titular de derechos reales de disfrute), facultad que no detentaba la consultante hasta que no se ha producido la resolución contractual.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 85