Un despacho cerrado y separado dentro de un inmueble compartido cumple el requisito de "local exclusivamente destinado a la actividad" del artículo 27.2.a) LIRPF si es materialmente identificable y susceptible de aprovechamiento independiente, siendo indiferente que comparta espacios comunes (entrada, cocina, aseos) con otros ocupantes, siempre que los pactos permitan ese uso exclusivo de la parte afecta a la gestión del arrendamiento y se mantenga el empleado a jornada completa.
Hechos
La consultante es una sociedad de responsabilidad limitada cuya actividad es el alquiler de inmuebles en despacho independiente y exclusivo para dicha actividad, con un empleado a jornada completa y contrato indefinido. En el futuro pretende adquirir un piso y habilitarlo como oficina, con una sola puerta de acceso y despachos independientes o, en su caso, alquilar un despacho cerrado integrado en una oficina, para desarrollar la actividad. La cocina, puerta de la calle y zonas de aseo serían de uso común con otras personas y actividades.
En ambos casos, se trataría de un piso habilitado como oficina con una única puerta de acceso desde la calle, contando con despacho independientes cerrados mediante una puerta, así como con cocina y zonas de aseo de uso común.
Cuestión planteada
Si se considera local destinado exclusivamente a la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles un despacho separado y cerrado con su propia puerta, dentro de un inmueble destinado a oficinas que cuenta con varios despachos o habitaciones de esas características que son arrendados a terceros y en el que los ocupantes de los distintos despachos cerrados afectos a diversas actividades hacen uso común de los espacios destinados a cocina, aseos y zona de entrada que da acceso a la calle.
Contestación
De acuerdo con el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles que viene realizando la sociedad cumple con los requisitos exigidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF).
En el futuro, la sociedad va a desarrollar la actividad en un despacho cerrado, integrado en una oficina, bien propia bien arrendada, contando dicha oficina con una sola puerta de acceso, así como con cocina y zonas de aseo de uso común.
Al respecto, ell artículo 27.2 de la LIRPF establece que:
“2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de dicho precepto es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales para que esta actividad tenga tal carácter, consistiendo dichos requisitos mínimos en la existencia de un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y en la contratación de una personada, con contrato laboral y a jornada completa, dedicada al desarrollo de dicha actividad.
Respecto al primero de los requisitos, local exclusivamente destinado a la actividad, es preciso señalar que la exclusividad se refiere al destino del local, es decir, el local donde se lleve a cabo la gestión debe estar afecto a la actividad económica y no ser utilizado para fines particulares. Para el cumplimiento de este requisito será indiferente el título en virtud del cual se utilice el local, en propiedad o en régimen de alquiler. El requisito se considera cumplido cuando sólo una parte de un local sea destinada en exclusiva al desarrollo de la actividad, siempre que dicha parte sea materialmente identificable y resulte susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del local. A estos efectos, cuando el local sea compartido con terceras personas será necesario valorar en qué medida los pactos existentes permiten ese uso exclusivo de una parte identificable del local. La exclusividad, entendida ésta en función del destino que se dé al local, implica que el lugar en el que se lleve a cabo la gestión del negocio debe estar afecto a la actividad de arrendamiento de inmuebles y no ser utilizado para otras actividades o para fines particulares.
En cuanto al requisito de la independencia, en el caso de que sólo una parte del inmueble se destine en exclusiva al desarrollo de la actividad, será necesario que dicha parte sea materialmente identificable y susceptible de aprovechamiento separado e independiente del resto del local.
En consecuencia, la utilización de un despacho cerrado, integrado en una oficina que cuenta con más despachos, zonas comunes y una única puerta de acceso desde la calle, sólo será admisible, a efectos de lo establecido en el artículo 27.2 de la LIRPF, cuando la parte utilizada para la actividad de arrendamiento de inmuebles sea susceptible de un aprovechamiento separado o independiente del resto y esté exclusivamente destinada a llevar a cabo la gestión de la actividad arrendaticia. Cumplidos ambos requisitos (separación física absoluta y destino exclusivo a la actividad) el despacho o espacio en cuestión cumpliría con el carácter de "local exclusivamente destinado a llevar la gestión" a que se refiere la LIRPF.
En cualquier caso, el aprovechamiento separado e independiente así como el destino exclusivo de la parte de un espacio para la gestión de la actividad, son cuestiones de hecho que este Centro Directivo no puede entrar a valorar; siendo la sociedad consultante quien deberá acreditarlas por cualquier medio de prueba admitido en derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y cuya valoración corresponderá, en todo caso, a los órganos competentes en materia de comprobación de la Administración tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
L 35/2006 art. 27.2