La adjudicación de la vivienda común a uno de los copropietarios a cambio de compensación monetaria a los demás genera ganancia patrimonial en los adjudicatarios compensados. Aunque la división de cosa común ordinaria no produce alteración patrimonial, la introducción de compensación en metálico o especie rompe la neutralidad fiscal, generándose ganancia o pérdida patrimonial calculada por diferencia entre valor de adquisición (suma del precio real pagado y gastos de adquisición) y valor de transmisión (compensación recibida).
Hechos
La consultante es copropietaria junto con sus dos hermanos de una vivienda que había sido adquirida por herencia de sus padres. En la actualidad, tienen previsto extinguir la comunidad existente sobre el inmueble, deseando la consultante adjudicarse la propiedad compensando en metálico a sus hermanos el exceso de adjudicación, dada la indivisibilidad del inmueble.
Cuestión planteada
Si está o no sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial generada en los adjudicantes con motivo de la adjudicación de la vivienda a la consultante y cálculo de la misma.
Contestación
De acuerdo con lo previsto en el artículo 31, apartado 1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
A continuación, el apartado 2 de este precepto estima que no existe alteración del patrimonio, y, por tanto, no se genera ganancia o pérdida patrimonial, en los supuestos de división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales, extinción del régimen económico matrimonial de participación y disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Añade que estos supuestos no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.
Con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común (CC art.400), no implica una alteración en la composición del patrimonio, ya que únicamente se especifica la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios, y a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición no es la de la adjudicación de los bienes a los comuneros, sino la originaria de adquisición de los mismos, sin perjuicio de las especialidades previstas en la normativa del Impuesto en relación con los bienes afectos.
Ahora bien, para que opere lo previsto en este precepto, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, al producirse un exceso de adjudicación, se produciría una ganancia patrimonial.
Del mismo modo, se producirá una ganancia patrimonial si al hacer la división de un bien en común, se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie.
Así ocurre en el caso objeto de consulta, donde a la consultante se le adjudica la vivienda a cambio de una compensación en metálico a los otros dos copropietarios, generándose en éstos últimos una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe se determinará según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que son definidos en los artículos 33 y 34.
El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiese efectuado, que en el caso de adquisiciones lucrativas será el valor declarado o, en su caso, comprobado administrativamente, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
b) El coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Si la vivienda hubiera estado arrendada, este valor se minoraría en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose, en todo caso, la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto.
El valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la parte general de la renta del periodo impositivo si entre las fechas de adquisición y de transmisión hubiera transcurrido un año o menos, en la forma prevista en el artículo 39 de la Ley del Impuesto. Si hubiera transcurrido más de un año entre las citadas fechas, la ganancia o pérdida patrimonial resultante se integraría en la parte especial de la renta del periodo impositivo, en la forma prevista en el artículo 40 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31, 32, 33, 34, 39, 40