La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) ampara ganancias patrimoniales generadas en la transmisión de vivienda habitual siempre que el importe total obtenido se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual en el plazo máximo de dos años (o dos años anteriores a la venta). Cuando existe financiación ajena pendiente, se minora el valor de transmisión por el principal del préstamo no amortizado. Si la reinversión es inferior al importe obtenido, únicamente se exonera la ganancia patrimonial proporcional al efectivamente invertido. Requiere declaración de intención en el ejercicio de obtención de la ganancia cuando la reinversión no coincida con el mismo año de enajenación.
Hechos
Con fecha 20 de marzo de 2009, el consultante vendió su vivienda habitual obteniendo una ganancia patrimonial a la que aplicó la exención por reinversión, esperando reinvertir el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Transcurridos los dos años y por diversas circunstancias no se ha podido adquirir la nueva vivienda habitual.
Cuestión planteada
Regularización de la situación.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29),siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que la configura de la siguiente forma:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En el caso consultado, al haberse producido la enajenación de la vivienda habitual el 20 de marzo de 2009, el cómputo hacia adelante del plazo de dos años nos lleva a ese mismo día del año 2011 (así resulta de lo dispuesto en el artículo 5.1 del Código Civil: los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha). Por tanto, al no haberse realizado la adquisición de la nueva vivienda en ese plazo, resultará aplicable lo dispuesto en el artículo 41.4 del Reglamento del Impuesto, es decir: deberá presentarse una autoliquidación complementaria por el período 2011 imputando la ganancia patrimonial no exenta e incluyendo los intereses de demora.
Respecto a su plazo de presentación, este se considerará iniciado el 21 de marzo de 2011 (fecha en que se produce el incumplimiento por el transcurso de los dos años sin haber efectuado la reinversión) y finalizará con el plazo de declaración que se establezca para el período impositivo 2011.
De acuerdo con lo expuesto, en cuanto esta autoliquidación complementaria se presente dentro del referido plazo, no serán aplicables los recargos que el artículo 27 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), establece para las presentaciones fuera de plazo.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF. RD 439/2007, Art. 41