La transmisión de la vivienda acontece en la fecha de otorgamiento de escritura pública (2011), no en la de puesta a disposición bajo contrato de arrendamiento con opción a compra (2009), por aplicación de la teoría del título y el modo del Derecho civil. Solo en la escritura pública concurren simultáneamente ambos requisitos, siendo esta la fecha relevante para verificar si concurren los presupuestos temporales de la exención por reinversión en vivienda habitual conforme al artículo 41 RIRPF.
Hechos
Los consultantes han vendido el inmueble que dejó de constituir su vivienda habitual en un determinado momento de 2008 por traslado a su nuevo domicilio. Si bien la escritura pública de su compraventa se formaliza en 2011, en esta se refleja un contrato notarial de diciembre de 2009 de arrendamiento con opción a compra, en el que se pactó un precio final, unos pagos mensuales a efectuar durante un período máximo de dos años, así como la entrega, en aquel momento, de 10.000 euros en concepto de paga y señal; todos estos pagos han sido descontados del precio final que figura en escritura. Manifiestan, a su vez, que todos los importes cobrados los han destinado a amortizar el préstamo hipotecario que grava su actual vivienda habitual.
Cuestión planteada
Fecha de transmisión de la vivienda, a efectos de poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Los consultantes entienden que dicha fecha es la del contrato de arrendamiento con opción a compra, atendiendo al contenido del mismo, que, en definitiva, implica la transmisión del bien.
Contestación
La fecha de transmisión de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de transmisión, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, los consultantes manifiestan haber recibido cantidades desde diciembre de 2009 en virtud de un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre su precedente vivienda habitual, habiéndose, finalmente, ejercitado la opción en 2011, quedando todo ello reflejado en escritura pública de dicho año. Siendo así, aunque la vivienda haya sido puesta a disposición de sus futuros adquirentes en 2009, esto se hace en el ejercicio de un contrato distinto al de compraventa, no concurriendo, por tanto, el título y modo requerido para producirse la transmisión del inmueble. Transmisión que, de acuerdo con los datos aportados, se produce en el acto de escritura pública, fecha en la que, a su vez, concurren título y modo.
La exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por reinversión en nueva vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).”
Conforme a ello, el requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto el cual, entre otros, dispone:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Dado que la vivienda transmitida en 2011 dejó de constituir la vivienda habitual de los consultantes en 2008, habiendo transcurrido entre ambos hechos más de dos años, los consultantes no pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, al incumplir el requisito contenido en el artículo 41.2 del RIRPF, trascrito.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38 y 68-1-1º
RD 439/2007 Arts. 41.2 y 54.4