La deducción por inversión en vivienda habitual se aplica sobre las cantidades satisfechas en adquisición o rehabilitación, incluida amortización e intereses de financiación ajena, siempre que el contribuyente sea titular del pleno dominio del inmueble (individual o compartido) y éste constituya su residencia habitual efectiva y permanente durante al menos tres años. La titularidad es requisito esencial del beneficio fiscal, de modo que solo quien ostenta el dominio puede deducir la totalidad de los pagos del préstamo hipotecario devengados en el período impositivo.
Hechos
El consultante adquirió el 100% del pleno dominio de su vivienda habitual en 2006. Dicha adquisición se financió con un préstamo hipotecario cuyos titulares, por exigencias de la entidad financiera, son el consultante y dos de sus hijos, actuando de forma solidaria. El pago de las cuotas del préstamo las está satisfaciendo en su totalidad el consultante.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar el consultante la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de los pagos que se efectúan relativos al préstamo hipotecario al ser realizados por él en calidad de único propietario de la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre únicamente en el consultante, al adquirir el 100% del pleno dominio de la vivienda. Constituyendo su residencia habitual, este podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear en su adquisición financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto el consultante como dos de sus hijos implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por los tres por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor “. La acreditación de que el consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo hipotecario, la totalidad del importe a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que el consultante se ha convertido en prestatario único del mismo. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se le debería considerar único prestatario y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
A falta de tal novación, para que el consultante pueda considerar con derecho a deducción la totalidad de las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda, ingresa en una cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario, donde se cargan los diversos pagos vinculados con el préstamo, deberá acreditar que sus dos hijos le entregaron en préstamo la totalidad de las dos terceras partes, imputables a ellos, del capital a ella concedido por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, el consultante tendrá derecho a la deducción, respecto del préstamo que le han concedido sus dos hijos, a medida que satisfaga la deuda contraída con ellos, cubriendo el pago de las dos terceras partes financiadas del pleno dominio mediante ingresos en la cuenta asociada a la hipoteca y de titularidad conjunta de los tres.
Respecto del préstamo concedido por la entidad bancaria, tendrá derecho a la deducción en función de las cantidades satisfechas por el préstamo en cada vencimiento que se correspondan con la parte del mismo que el consultante destinó a la adquisición del pleno dominio. Esto es, una tercera parte de las cantidades satisfechas, pues las otras dos terceras partes del préstamo hipotecario no pueden entenderse que lo destinara a la adquisición de su derecho al ser prestatarios dos de sus hijos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 54-1