El derecho de habitación, por su naturaleza jurídica (art. 524 CC), no constituye pleno dominio sino facultad de ocupación en casa ajena, por lo que no cumple el requisito de titularidad exigido para la deducción por inversión en vivienda habitual (arts. 68.1, 70, 78 LIRPF). La DGT mantiene criterio consolidado de que esta deducción requiere titularidad del pleno dominio —total o en parte indivisa— siendo inaplicable cuando el dominio se divide entre nudo propietario y titular de derechos limitados, aunque ambos puedan residir en la vivienda.
Hechos
Tres hermanos tienen la propiedad de la casa que constituye su residencia habitual, la madre disfruta de un derecho de habitación sobre la misma.
Cuestión planteada
Si el derecho de habituación limita la plena propiedad a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
El derecho de habitación es objeto de regulación por el Código Civil, aprobado por Real Decreto de 24 de julio de 1889 (Gaceta 25 julio 1889, núm. 206), el cual en su artículo 524 [Uso y habitación] dispone que “La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.”.
Ello permite tanto al titular del derecho de habitación como al propietario de la vivienda a residir en esta.
Por otra parte, la deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de esta deducción que se aplica sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Siguiendo con esta configuración legal de la deducción, el mismo artículo 68.1 en su número 3º determina que “se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”. En similares términos se expresa el artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.
De dichos preceptos se desprende que la práctica de la deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente, sin perjuicio de los supuestos en que exista minusvalía, de dos requisitos: adquisición, aunque fuera compartida, de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa (Consultas de la DGT 1867-00, V1278-06 o V0845-06). Ello no sucede en el caso en el que el dominio se encuentra dividido entre el nudo propietario y el usufructuario. En cambio, sí admite la aplicación de aquellos en el supuesto en el que la vivienda es adquirida en copropiedad por distintos contribuyentes, pudiendo ser aplicada la deducción por cada copropietario en proporción a la parte adquirida por cada uno de ellos (DGT 1828/2004).
La constitución de un derecho de habitación, constituye un derecho real que grava a la vivienda, pero a diferencia de un derecho de usufructo, afecta exclusivamente a una parte de la misma de acuerdo con lo que disponga el título constitutivo y se limita al derecho a ocupar en casa ajena las piezas que necesite el titular del derecho de habitación.
Por ello, el propietario de una vivienda gravada por el derecho de habitación adquiere su pleno dominio en la parte que no se encuentre afectada por el citado derecho.
Dicha circunstancia permite la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que las características de la vivienda permitan la constitución del derecho de habitación, de forma tal que además del titular del derecho de habitación, puedan vivir en la misma el y los titulares de la propiedad de la citada vivienda, no planteándose una situación ficticia de división del dominio y de utilización de la vivienda como residencia de sendas personas dueña y titular o titulares del derecho de habitación.
Cumplido esto, en el presente caso, cada uno de los tres hijos, de tener la vivienda la consideración de habitual para cada uno de ellos, podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, sobre una base de deducción individual cuyo límite anual se cifra en 9.015 euros, en función de las cantidades que, en cada ejercicio, cada uno de ellos satisfaga por su adquisición y siempre y cuando estas se correspondan con su respectivo porcentaje de titularidad, y, únicamente, con respecto de la parte de la vivienda que no se encuentre gravada por el derecho de habitación, esto es, la parte que utilicen de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no se podrá deducir respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el titular del derecho de habitación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 54