La deducción por inversión en vivienda habitual se mantiene íntegramente sobre los gastos del terreno adquirido, aunque la construcción se ejecute en parcela distinta, siempre que exista identidad subjetiva del contribuyente y la vivienda resultante constituya su residencia habitual. El plazo de cuatro años para finalización de obras se computa desde la fecha de pago de la primera cantidad deducible (adquisición del terreno o primera entrega al constructor), no desde el inicio físico de obras, y no requiere venta previa del terreno inicial. La deducción se mantiene sobre todas las cantidades satisfechas por compra del terreno y entregas al constructor hasta la finalización de las obras, sujeto a que estas se completen dentro del plazo cuadrienal y se acredite la habitación efectiva en los doce meses posteriores.
Hechos
El consultante decide no construir su futura vivienda habitual sobre el terreno que adquirió con tal finalidad, y por cuya inversión viene practicando la deducción por inversión en vivienda. Piensa comprar otro terreno donde construirla.
Cuestión planteada
Si tiene que devolver las deducciones practicadas por la adquisición del citado terreno o puede seguir con la deducción a pesar de construir la casa sobre otro terreno. Momento de inicio del plazo de cuatro años para finalizar las obras de construcción de la vivienda. Si es necesario que venda el primer terreno.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo en el número 1º del artículo 68.1 donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
El artículo 55.1.1º del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda habitual su construcción cuando “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”. En estos casos, se requiere que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de terminación de las obras.
El inicio de la inversión para finalizar las obras, según el criterio mantenido por este Centro Directivo, procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT V2415-09, DGT V0568-08 o DGT V0518-08. El plazo de cuatro años para finalizar las obras no admite, ni legal ni reglamentariamente cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.
La fecha de terminación de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
Por tanto, darán derecho a la deducción las cantidades satisfechas por la compra del terreno, las entregadas a cuenta al constructor hasta que las obras de construcción se ultimen y cualquier otra satisfecha relacionada con la construcción y adquisición de la vivienda, de acuerdo con los requisitos y límites establecidos en el Impuesto.
En el presente caso, el inicio de la construcción se origina con la compra del terreno, en concreto, al satisfacer la primera cantidad vinculada al mismo por la que ha venido practicando la deducción. Dado que, finalmente, el consultante no construirá sobre éste su vivienda habitual, hay que considerar que dichas cantidades han sido destinadas a otra finalidad, perdiendo, en consecuencia, el derecho a la totalidad de las deducciones practicadas por ello, debiendo proceder a regularizar la situación tributaria, reintegrando la totalidad de las cantidades indebidamente deducidas, conforme a lo dispuesto en el artículo 59 del Reglamento del Impuesto, sumándolas a las cuotas líquidas devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos (ejercicio en el que toma la decisión o inicia la practica de la deducción por la nueva inversión), más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. La norma del Impuesto no contempla ninguna circunstancia que exima al contribuyente del pago de intereses.
No es posible eximir la obligación de regularizar el hecho de destinar el importe obtenido en la desinversión a adquirir un nuevo terreno sobre el que edificar la vivienda que sí llegare a alcanzar la consideración de habitual.
Como consecuencia de regularizar su situación tributaria, mediante la devolución de la totalidad de las deducciones indebidamente practicadas por la adquisición del terreno, podrá iniciar de nuevo la práctica de la deducción a partir del ejercicio siguiente al último que haya sido objeto de regularización, por las cantidades que, a partir de dicho ejercicio, satisfaga vinculadas con la adquisición de su nueva vivienda habitual. En concreto, si así lo considera oportuno, con la adquisición de un nuevo terreno.
Dicha práctica no se verá interferida por el hecho de vender o conservar el terreno adquirido en primer lugar.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007 Art. 55-1, 59