La exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF) requiere que ambas viviendas —la transmitida y la adquirida— tengan carácter de habitual. La vivienda transmitida debe serlo en el momento de la venta o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión (art. 54.4 RD 439/2007). El consultante no cumple este requisito temporal o de habitualidad efectiva de la vivienda enajenada, por lo que la ganancia patrimonial no resulta exenta.
Hechos
En el año 1996 el consultante adquirió una vivienda en la que residió hasta el año 2000, año en el que fue destinado a otra localidad por motivos de trabajo. Dicha vivienda la tuvo alquilada hasta el año 2007, habiendo estado vacía hasta que la ha vendido en abril de 2010.
En la actualidad tiene intención de adquirir una vivienda en la que tiene intención de residir de forma continuada, reinvirtiendo en su adquisición el importe obtenido en la transmisión de la vivienda anterior.
Cuestión planteada
Si podría aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la referida vivienda.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), según el cual:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el citado artículo 41, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Para calificar la vivienda transmitida como habitual, se debe tener en cuenta lo dispuesto en el apartado 4 del mencionado artículo 54, que establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
De acuerdo con lo expuesto, el consultante no podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la anterior vivienda, al no cumplir ésta última los requisitos exigidos reglamentariamente para poder ser considerada vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54