Los gastos de reparación y conservación en inmuebles arrendados (no como actividad económica) son deducibles en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario conforme al artículo 23.1 LIRPF y artículo 13 RD 439/2007, siempre que sean necesarios para mantener el uso normal del bien (pintado, revoco, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos). Quedan excluidas las ampliaciones o mejoras, así como la adquisición de mobiliario y electrodomésticos. La deducción está limitada al importe de rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio, con posibilidad de compensación en los cuatro años siguientes.
Hechos
La consultante es usufructuaria de un edificio destinado exclusivamente a alquiler, que consta de varias viviendas y un local de negocio. Algunas viviendas están alquiladas y otras vacías, necesitando efectuar determinadas obras de reforma para poder alquilarlas.
Estas obras serían las siguientes: adquisición de electrodomésticos y mobiliario nuevos, instalación de calefacción de gas, caldera y radiadores, instalación de TDT en antena colectiva, albañilería, fontanería, electricidad, pintura, etc.
Cuestión planteada
Deducibilidad de los citados gastos.
Contestación
Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica (tal como cabe deducir del escrito de consulta), los rendimientos que pueda producir el arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario, por lo que para determinar la deducibilidad de los gastos por las obras que se van a realizar en las viviendas en expectativa de alquiler se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), y, en su desarrollo, al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que dispone lo siguiente:
“Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
(…)”.
De acuerdo con esta regulación, este Centro viene manteniendo como criterio interpretativo que, conceptualmente, los gastos de conservación y reparación efectuados en un inmueble con la finalidad de volver a alquilarlo tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, si bien procede matizar aquí que esta deducibilidad no ampara las adquisiciones de mobiliario y electrodomésticos, así como la instalación de calefacción donde antes no la había, cuya incidencia en el rendimiento neto se producirá a través de las amortizaciones.
Ahora bien, para que opere el citado criterio interpretativo resulta necesaria la existencia de una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del inmueble o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute del mismo.
Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular.
En este punto, procede reiterar la limitación normativa mencionada anteriormente, es decir, que el importe total a deducir por los gastos de reparación y conservación del inmueble (junto con los intereses de los capitales ajenos invertidos en su adquisición o mejora y demás gastos de financiación) no puede exceder de los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble, pudiendo deducirse el exceso en los cuatro años siguientes, pero sin que a su vez pueda exceder (conjuntamente con los gastos correspondientes a estos mismos conceptos de cada de estos años) de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos por ese mismo inmueble.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 23