El arrendamiento parcial de vivienda habitual permite mantener la deducción por adquisición solo sobre la parte de uso privado del contribuyente y zonas comunes, proporcionalmente ajustada al límite anual de 9.015 euros. Las rentas por arrendamiento de la parte cedida tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Si la vivienda no había consolidado la condición de habitual (menos de 3 años previos al arrendamiento), se genera un exceso de deducción a reintegrar proporcionalmente por la zona arrendada, más intereses de demora. Transmisiones posteriores mantendrán la exención por ganancia patrimonial únicamente en la parte destinada a uso privado.
Hechos
La consultante está estudiando la posibilidad de alquilar una habitación con derecho a cocina en su vivienda habitual, así como alquilar otra vivienda a varios estudiantes, por habitaciones con derecho a cocina. En el caso de la vivienda habitual está deduciendo por su adquisición.
Cuestión planteada
Efectos del arrendamiento parcial de la vivienda habitual sobre las deducciones que viene practicando por su adquisición y tributación de las rentas derivadas del arrendamiento.
Contestación
De acuerdo con el artículo 68.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la práctica de la deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la vivienda propia, aunque, en su caso, su titularidad sea compartida y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un período continuado de, al menos, tres años.
De arrendar parte de la vivienda, el consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la parte de la misma que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el arrendatario que conviviera en la vivienda.
La base de deducción, cuyo límite anual se cifra en 9.015 euros, estará constituida por las cantidades que satisfaga en cada período impositivo por la adquisición de la vivienda habitual, si bien, únicamente, en la parte proporcional que se corresponda con las dependencias que utilice como residencia habitual conforme a lo señalado en el párrafo precedente.
En cuanto a las deducciones que hubiera podido practicar por las cantidades satisfechas con anterioridad a realizar el arrendamiento, si antes de producirse éste la vivienda hubiera consolidado la consideración de habitual, por llevar residiendo en ella más de los tres años requeridos, no deberá efectuar ajuste alguno por incumplimiento de plazo. Si no hubiera consolidado la consideración de habitual, por no haber residido en ella más de tres años continuados con anterioridad al arrendamiento, se habrá producido un exceso de deducción, la que proporcionalmente corresponda a la parte de la vivienda que tenga arrendada, debiendo reintegrar éste sumando a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria, devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas más los intereses de demora, todo ello conforme dispone el artículo 59 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
En caso de transmisión de la vivienda habitual cuando cumpla los 65 años, estaría exenta la parte de la ganancia patrimonial obtenida que proporcionalmente corresponda a las dependencias destinadas a su uso privado y zonas comunes (artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto).
No obstante, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 54.4 del Reglamento del Impuesto, según el cual: “a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Conforme lo expuesto, si se transmitiese la vivienda habitual antes de que transcurran dos años de tener cedida en arrendamiento parte de la misma, la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida estaría exenta, siempre que la consultante fuese mayor de 65 años y hubiese cumplido el requisito de 3 años anteriormente señalado antes de alquilar parte de la misma.
Por último, las rentas derivadas del alquiler de habitaciones a estudiantes a que se refiere la consultante, tanto si se trata de una habitación en su vivienda habitual como de otra vivienda que alquile por habitaciones, en ambos casos con derecho a cocina, se calificarán como rendimientos íntegros del capital inmobiliario, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley del Impuesto. Al constituir un supuesto de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplada en el apartado 2 del artículo 23 de la misma Ley. Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción. Dicha reducción del rendimiento neto atribuible a la parte arrendada será del 50 por 100 o del 100 por 100 dependiendo de las circunstancias que concurran en el arrendatario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 23, 33 , 68; RIRPF RD 439/2007, Arts 54, 59