Las transmisiones de inmuebles del patrimonio del contribuyente posteriores a 1 de enero de 2007 serán calificadas como ganancias o pérdidas patrimoniales, salvo que concurran los requisitos del artículo 27.1 LIRPF (ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos) que evidencien la existencia de una actividad económica de compraventa de inmuebles. La calificación como actividad económica constituye una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde a los órganos de inspección. De no acreditarse tal ordenación de medios, las operaciones mantienen su naturaleza de ganancias o pérdidas patrimoniales conforme al régimen transitorio previsto en la disposición transitoria del artículo 25.1 LIRPF.
Hechos
Los consultantes, con una parte del importe obtenido en la venta de unas fincas en el año 2005, han venido invirtiendo en la adquisición de terrenos de distinta naturaleza (rústicos, solares, urbanizables o en curso de urbanización), que junto el remante que ya tenían, constituye su actual patrimonio inmobiliario, susceptible de seguir incrementándose con nuevas adquisiciones.
Además de la mencionada venta de fincas, en el año 2006 los consultantes han realizado dos ventas más a dos sociedades mercantiles con las que no existía vinculación alguna.
Los consultantes no son urbanizadores, ni tienen vinculación con ninguna sociedad mercantil dedicada a la urbanización o promoción inmobiliaria, ni tienen establecimiento o local para el desarrollo de actividad, ni anuncian el ejercicio de actividad alguna mediante circulares, periódicos, carteles, rótulos expuestos al público, ni disponen de medios productivos o recursos personales.
Cuestión planteada
Si, a partir de enero de 2007, las transmisiones que realicen los consultantes de los terrenos que constituyen su patrimonio inmobiliario producirán rentas que deban seguir calificándose de ganancias o pérdidas patrimoniales.
Contestación
El artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, señala que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas”.
En el presente caso, el problema se concreta en determinar si las operaciones de compra y transmisión de inmuebles efectuadas por el contribuyente se entienden realizadas en el ejercicio de una actividad económica, a efectos de considerar renta de tal actividad la derivada de dichas transmisiones.
De acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF, la compraventa de inmuebles constituirá una actividad económica siempre que suponga por parte del contribuyente la ordenación por su cuenta de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos. Cabe indicar a este respecto que la existencia de tal ordenación de medios, se configura como una cuestión de hecho sobre la que este Centro Directivo no puede pronunciarse, debiendo acreditarse por los medios de prueba admitidos en Derecho, cuya comprobación corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
En consecuencia, en el supuesto de que de acuerdo con lo anteriormente señalado el consultante realizase una actividad económica de compraventa de inmuebles, las operaciones de venta de los mismos constituirían un rendimiento de tal actividad, debiendo ser calificadas como venta de existencias.
No obstante lo anterior, según la información facilitada en el escrito de consulta, con anterioridad a 1 de enero de 2007 el consultante no cumplía los requisitos previstos en el artículo 25.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), sin tampoco concurrir las circunstancias referidas en el apartado 2 del mismo artículo. De esta forma, al no desarrollar una actividad económica de conformidad con la normativa en vigor, las rentas derivadas de la venta de los terrenos hasta el 31 de diciembre de 2006 no tenían la consideración de rendimientos de la actividad económica, sino que tributaban como ganancias o pérdidas patrimoniales.
Pues bien, los inmuebles adquiridos con anterioridad a 1 de enero de 2007, en los que se dé la circunstancia indicada de no encontrarse afecto a una actividad económica de compraventa en los términos señalados con anterioridad a esta fecha, no deberán tomarse en consideración a efectos de determinar si a partir de dicha fecha la actividad de compraventa de inmuebles desarrollada por el contribuyente pudiese calificarse como actividad económica de acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF.
Igualmente, en el caso de iniciarse dicha actividad económica, el contribuyente podrá no afectar a la misma los inmuebles indicados en el párrafo anterior.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 27, 28