Los locales no califican como elementos patrimoniales afectos a actividad económica por no reunir los requisitos del artículo 27.1 LIRPF (ausencia de desarrollo directo de actividad en los inmuebles y no concurrencia de requisitos para actividad de arrendamiento conforme artículo 25.2), por lo que la ganancia patrimonial derivada de su transmisión se integra como ganancia patrimonial no afecta. La fecha de adquisición del segundo local se determina conforme al artículo 1.462 CC (entrega efectiva de la posesión), siendo válido el contrato privado como acreditativo de la tradición si demuestra inequívocamente la puesta en poder y posesión; el precio de adquisición a efectos fiscales es el recogido en el contrato privado (no el documento público) siempre que sea el realmente acordado entre las partes.
Hechos
El consultante y su esposa eran propietarios de dos locales comerciales en Málaga.
El primero fue adquirido mediante escritura pública en fecha 5-4-1990. Tras un periodo inicial en el que el mismo estuvo arrendado a terceros, en fecha 1-11-2000 se cedió gratuitamente a la hija del consultante para realizar la activad empresarial de comercio menor de prendas de vestir, hasta fecha 31-12-2002 en la cual dejó el local.
Desde fecha 1-1-2003 en la finca desarrolló su actividad de negocio una sociedad de responsabilidad limitada de la que el consultante junto a su esposa es propietario de la totalidad de las participaciones así como administrador. El local fue cedido gratuitamente a la sociedad.
El inmueble fue objeto de venta en fecha 16-2-2006.
El segundo local fue adquirido mediante contrato privado de fecha 12-9-1987, pudiéndose acreditar la posesión de la finca desde noviembre de 1987 con diversa documentación: certificado emitido por aparejador en obra realizada en el local, presupuesto del aparejador de la obra, recibo de los honorarios del aparejador, así como estudio realizado por el mismo. Dichos documentos están visados por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga. También dispone de documentación referente a los trámites de solicitud y concesión de licencia de apertura para realizar la actividad de comercio menor de vehículos a nombre del consultante. En fecha 13-3-1991 se escrituró la compra.
En este segundo local desarrolló su actividad económica el consultante hasta fecha 31-12-1997. Desde 1-1-1998 hasta 31-12-2002 la finca estuvo cedida gratuitamente a la sociedad mercantil antes referida, realizando allí su actividad.
En fecha 1-1-2003 el local fue cedido gratuitamente a la hija del consultante para el desarrollo de una actividad económica.
El local fue objeto de venta en fecha 2-10-2006.
Cuestión planteada
Si los referidos locales tienen la consideración de afectos a la actividad económica a efectos de la ganancia patrimonial derivada de su transmisión
Si la documentación relativa a la adquisición del segundo de los inmuebles es suficiente para acreditar la posesión de la finca y, por tanto, ser válida la fecha del contrato privado como fecha de adquisición.
Si como precio de adquisición debe tenerse en cuenta el que figura en el contrato privado o el recogido en el documento público notarial.
Contestación
El artículo 27.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Física, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), señala que:
“Se considerarán elementos patrimoniales afectos a una actividad económica:
a) Los bienes inmuebles en los que se desarrolla la actividad del contribuyente.
b) Los bienes destinados a los servicios económicos y socioculturales del personal al servicio de la actividad. No se consideran afectos los bienes de esparcimiento y recreo o, en general, de uso particular del titular de la actividad económica.
c) Cualesquiera otros elementos patrimoniales que sean necesarios para la obtención de los respectivos rendimientos. En ningún caso tendrán esta consideración los activos representativos de la participación en fondos propios de una entidad y de la cesión de capitales a terceros”.
Por tanto, dado que en los inmuebles a que se refiere el escrito de consulta no concurren ninguna de las circunstancias contempladas en el artículo 27.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto, y partiendo de la hipótesis de que no se cumplan los requisitos previstos en el artículo 25.2 del mismo texto legal (que se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad y que se tenga, al menos, para dicha actividad, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa) para entender que el consultante o su cónyuge realizan una actividad de arrendamiento de inmuebles, los mismos no tendrán la consideración de elementos patrimoniales afectos a la actividad económica.
La fecha de adquisición del segundo de los locales a que se refiere el consultante en su escrito se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
No obstante, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten.
Por último, tal y como señala el artículo 33.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto, el importe real por el que la adquisición se haya efectuado será el que habrá de considerarse a efectos de determinar el valor de adquisición de los inmuebles trasmitidos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Código Civil, Art. 1462; TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 25, 27, 33