La fecha de adquisición de la vivienda en régimen de acceso diferido a la propiedad se fija en la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (no en la de adjudicación inicial), momento en que se adquiere la propiedad plena tras amortizar el precio. El valor de adquisición para el sucesor que se subroga en los derechos y obligaciones del causante debe determinarse conforme a la Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones, considerando el valor real de los bienes minorado por las cargas y deudas deducibles en la fecha de adquisición de la herencia.
Hechos
El padre del consultante, fallecido en el año 2003, suscribió un contrato de acceso diferido a la propiedad de una vivienda con el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario el 6 de julio de 1976, recibiendo en esa fecha la posesión de la vivienda y conservando el cedente el pleno dominio de la misma. El adjudicatario se comprometió a pagar el precio de la vivienda, 654,01 euros, mediante una cuota anual de amortización de 21,80 euros, durante 30 años Al fallecer su padre, el consultante solicitó y le fue concedida la subrogación en todos los derechos y obligaciones contraídos por su padre. Una vez terminada de pagar la vivienda se ha otorgado escritura pública de compraventa con fecha 8 de abril de 2005, por el valor inicial comprometido a pagar.
Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición de la vivienda.
Contestación
Para determinar la fecha de adquisición de la vivienda, se estará a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil según el cual: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
De la información facilitada por el consultante, se deduce que se trata de un supuesto de acceso diferido a la propiedad, en el que se transfiere al adjudicatario la posesión de la vivienda, conservando el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario el pleno dominio de la misma hasta que aquel haya amortizado la totalidad del importe de la vivienda y haya cumplido todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, momento en el cual, el organismo cedente le otorga la escritura pública de venta de la vivienda adjudicada, adquiriendo en ese momento la propiedad.
Por tanto, la fecha de adquisición de la vivienda será la fecha en que se adquiere la propiedad de la misma, no pudiéndose considerar como tal la fecha de adjudicación por el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario, puesto que lo que se le adjudica es la posesión de la vivienda, conservando el cedente el pleno dominio de la misma hasta la amortización total del precio pactado, momento en que, cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad.
En consecuencia, la fecha de adquisición de la vivienda por el consultante será la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir, el 8 de abril de 2005.
Por lo que respecta al valor de adquisición, al haberse subrogado en los derechos y obligaciones contraídos por su padre en el contrato de acceso diferido a la propiedad de la vivienda, habrá de tenerse en cuenta lo previsto en los artículos 3.1, 9 y 24 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE de 19 de diciembre).
Según el artículo 3.1, constituye el hecho imponible del citado impuesto la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio.
El artículo 9 de la citada Ley establece que:
“Constituye la base imponible del Impuesto:
a) En las transmisiones mortis causa, el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorados por las cargas y deudas que fueren deducibles”.
La valoración de los bienes y derechos debe efectuarse en relación a la fecha en que se produce el nacimiento de la obligación tributaria, y no la que existiera en otro momento anterior o posterior. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 29/1987, el devengo se produce el día del fallecimiento del causante, debiéndose estar a tal fecha en lo relativo tanto a la valoración de los bienes como a la determinación de la normativa tributaria aplicable.
En el supuesto planteado, se considera que el consultante debió tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, siendo la base imponible el valor real de la vivienda en el momento del devengo, minorado por las cargas y deudas deducibles.
A este valor habrá de sumarse el importe de las cuotas anuales de amortización pendientes a la fecha del fallecimiento satisfechas por el consultante y el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante, de acuerdo con lo previsto en los artículos 35 y 36 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), para determinar el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de una futura transmisión de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 35, 36