La DGT confirma que la transmisión del inmueble genera ganancia o pérdida patrimonial conforme al art. 34.1 LIRPF por diferencia entre valor de adquisición y de transmisión. Descarta que la prima de opción percibida en 2006 (ya tributada como indemnización por la AEAT) constituya entrega a cuenta del precio de venta posterior, por lo que ésta se calcula íntegramente sobre el precio efectivamente pagado en la compraventa, sin minoración de la prima previamente satisfecha y gravada. El resultado depende de que se acredite fehacientemente el valor real de adquisición del inmueble conforme al art. 35.1 LIRPF.
Hechos
Con fecha 26 de enero de 2006, los consultantes suscribieron con una empresa un contrato de opción de compra sobre 72 hectáreas de una finca de su propiedad, finca respecto a la que la empresa ya había comprado más hectáreas. La opción de compra tenía un plazo de ejercicio de un año, entregándose en el momento de la firma del contrato 1.639.461,01 euros como precio o prima de la opción de compra, siendo considerado este importe como parte del precio de la compraventa, en caso de no ejercitarse en plazo la opción el contrato quedaba resuelto y aquel importe se consideraría indemnización en favor de los concedentes de la opción. En 2010, la Agencia tributaria realiza una comprobación inspectora a los consultantes e incorpora en sus liquidaciones del IRPF-2006, en la parte general de la base imponible, el importe de la opción de compra como indemnización.
Con fecha 18 de mayo de 2010, la empresa compradora realiza un requerimiento a los vendedores para mantener vigente el contrato de opción de compra y, posteriormente, en un contrato privado de 2 de junio de 2010 ambas partes acuerdan la compraventa de las 72 hectáreas fijando como precio el importe ya percibido en su día como opción de compra, firmándose la escritura el 25 de mayo de 2011.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de la referida venta.
Contestación
En el escrito de consulta se indica que “los concedentes de la opción de compra no declararon la opción de compra percibida ya que entendieron que era una entrega a cuenta de la transmisión a realizar con posterioridad”. A lo que se añade: “Este criterio no fue admitido por la AEAT ya que en julio de 2010 realizó comprobaciones inspectoras a toda la familia considerando que la opción de compra tenía la consideración de indemnización por su importe total de 1.639.461 €, debiendo tributar en el año 2006 en la parte general del IRPF, pues se hizo una interpretación literal del contrato de opción sin admitir las prórrogas ulteriores concedidas”.
Partiendo de esta actuación administrativa, consecuencia del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 23 de enero de 2006, se plantea ahora la tributación de la operación de compraventa del inmueble sobre el que existió en su día la opción de compra (operación que, según se manifiesta, no se realizó en el plazo de la opción de compra debido a dificultades económicas), compraventa en la que se fija como precio el importe ya percibido en 2006 como prima o precio de la opción de compra.
Evidentemente, la transmisión del inmueble da lugar a una variación en el valor del patrimonio de los consultantes, tal como resulta de lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29): “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Ganancia o pérdida patrimonial que por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, tal como resulta de lo dispuesto en el artículo 34.1 de la Ley del Impuesto:
“El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) (…)”.
Por su parte, el apartado 3 del artículo siguiente (el 35) establece respecto al valor de transmisión lo siguiente:
“El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Por tanto, los consultantes determinarán la ganancia o pérdida patrimonial conforme a lo dispuesto en los preceptos transcritos lo que comportará tener en cuenta lo establecido en el artículo 35.3 sobre el valor de transmisión.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33