La deducción por inversión en vivienda habitual (arts. 68.1 y 78 LIRPF) admite en su base: (i) cantidades abonadas al copropietario por extinción del condominio, como adquisición del 50% restante; (ii) gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos derivados de dicha extinción, siempre que hayan corrido a cargo del contribuyente; (iii) gastos de comisión bancaria por novación hipotecaria, solo si el importe del préstamo financia la adquisición de la vivienda. La ganancia patrimonial por venta de inmueble heredado e inversión en vivienda habitual no genera derecho a exención automática: requiere cumplir los requisitos específicos de la deducción en el período de adquisición.
Hechos
El consultante adquirió en 2002, en pro indiviso con su novia, su vivienda habitual. En la actualidad, van a disolver el condominio quedándose el consultante con la vivienda y compensando a la otra parte. El consultante se subrogará en el importe total del préstamo hipotecario, ampliándolo en caso de ser necesario para poder satisfacer la compensación a la otra parte.
Cuestión planteada
1. Si los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos generados por la extinción del condominio forman parte de la base de deducción, así como la comisión bancaria generada por la novación hipotecaria.
2. Si la cantidad a abonar al otro copropietario como consecuencia de la extinción del condominio puede generar derecho a la aplicación de la deducción.
3. Si el consultante vendiera un inmueble que ha adquirido por donación e invirtiese el importe obtenido en la adquisición de su vivienda habitual, ya sea en la parte de la cual ya es propietario o en la que va adquirir como consecuencia de la extinción del condominio, estaría exenta la ganancia patrimonial que se generase por dicha venta.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF–, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrument”.
Por tanto, podrán formar parte de la base de deducción, en primer lugar, las cantidades que se satisfagan al otro copropietario como consecuencia de la extinción del condominio ya que dicha extinción origina la adquisición del 50% del pleno dominio de la vivienda por parte del consultante.
En segundo lugar, podrán formar parte de la base de deducción los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos siempre que se hayan originado como consecuencia de la extinción del condominio –pues esta extinción da lugar a la adquisición de la vivienda por parte del consultante– y hayan corrido a cargo del consultante. Por su parte, los gastos que se originen por la novación hipotecaria, formarán parte de la base de deducción en la medida que el importe del préstamo se destine a financiar la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, será necesario para que formen parte de la base de deducción que dichas cantidades se hayan satisfecho, esto es, cuando se financien dichas cantidades, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Asimismo se deberá cumplir el requisito relativo a la situación patrimonial exigido en el artículo 70 de la Ley que establece que:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro-empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.
2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente”.
Por último, la ganancia patrimonial que se genere como consecuencia de la enajenación un inmueble, distinto a la vivienda habitual, del consultante no estará exenta por el hecho de destinar el importe obtenido en dicha venta a satisfacer el precio de adquisición de la vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Arts. 68-1, 70; RIRPF RD 439/2007, Arts. 54 a 57.