Los gastos de intermediación, sentencia judicial y otros costes inherentes a la transmisión de la vivienda minorarán el valor de enajenación conforme al artículo 35.3 LIRPF (excluidos intereses). Sin embargo, los gastos derivados del proceso judicial responden a un supuesto de aplicación de renta y no computan en el valor de transmisión. Tales cantidades no pueden formar base de deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF) al vincularse con la transmisión y no con la adquisición. Si se ha acogido a exención por reinversión (art. 38 LIRPF), ambas categorías de gastos deben considerarse en el cálculo del requisito temporal y de importe para mantener la exención.
Hechos
Los consultantes vendieron el 30 de abril de 2008 la vivienda que había constituido su residencia habitual. En 2009, por mandato judicial, han tenido que satisfacer una cantidad en concepto de comisión por mediación de venta a favor de la empresa que intermedió en la citada operación, además han satisfecho determinados gastos por la oposición a la demanda interpuesta (abogado y procurador).
En 2009 han adquirido una nueva vivienda, en la que reinvierten parte del importe obtenido en aquella, acogiéndose parcialmente a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Cuestión planteada
Consideración de los gastos satisfechos relacionados con el servicio de intermediación de gestión de venta (sentencia judicial, abogado, procurador, etc.) a efectos de determinar el valor de transmisión de la vivienda y posibilidad de incluirlos en la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual. Posibilidad de considerarlos como mayor coste de inversión en la adquisición de la nueva vivienda al satisfacerlos en 2009, mismo año de su compra.
Contestación
Tratándose de una transmisión a título oneroso, el valor de transmisión se determina conforme dispone el artículo 35.3 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, salvo que resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso se tomará éste último.
De acuerdo con ello, la cantidad satisfecha, por mandato judicial, que se corresponde con la comisión de gestión de venta vendrá a minorar el importe real obtenido en la transmisión. En relación con los gastos en que los consultantes han incurrido con ocasión del proceso judicial, este Centro Directivo ha considerado, con anterioridad, en supuestos similares (consultas vinculantes V0503-08 y V2232-09), que dichos gastos responden a un supuesto de aplicación de renta, por lo que no procede computarlos a efectos de determinar el valor de transmisión.
En referencia a la deducción por inversión en vivienda habitual, el artículo 68.1 de la LIRPF dispone que, su base de deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.
Por tanto, las cantidades satisfechas por los consultantes que son objeto de consulta en ningún caso podrán formar base de dicha deducción dado que están vinculadas con la transmisión de la vivienda y no con su adquisición.
Por otra parte, cabe señalar que los consultantes ponen de manifiesto que se han acogido a la exención por reinversión en vivienda habitual de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual.
Dicha exención se establece en el artículo 38 de la LIRPF, regulándose, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…)”
El citado artículo 54 del Reglamento, en su apartado 1, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.” .
En consecuencia, dado que la vivienda transmitida el 30 de abril de 2008 fue adquirida el 30 de junio de 2006, habiendo transcurrido entre ambas fechas un período inferior a tres años, esta no habrá podido, salvo que sea de aplicación alguna de las circunstancias a las que hace referencia el citado precepto, alcanzar la consideración de habitual.
De no alcanzar tal condición, no podrá ser de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual.
Por último, en el caso de que, como consecuencia de no haber considerado los gastos antes indicados en la determinación del valor de transmisión de la vivienda, los consultantes hubiesen computado en la declaración por el ejercicio 2008 un valor de transmisión en cuantía superior a la debida, declarando, a su vez, una ganancia patrimonial superior a la generada, y se hubiese producido un perjuicio en sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de su autoliquidación mediante escrito dirigido a la Dependencia o Sección de Gestión de la Delegación, o Administración, de la Agencia Tributaria que corresponda a su domicilio habitual, haciendo constar claramente los errores u omisiones padecidos y acompañando justificación suficiente de los mismos (artículo 120.3 de la Ley 58/2003, de 17 de julio, General Tributaria -BOE del 18 de diciembre-, en adelante LGT, y en su normativa reglamentaria de desarrollo), siempre que la Administración tributaria no haya practicado liquidación definitiva o liquidación provisional por el mismo motivo ni haya transcurrido el plazo de cuatro años a que se refiere el artículo 66 de la citada LGT.
De considerarse procedente, originará la devolución de un ingreso indebido abonándose el interés de demora que corresponda (artículo 32.2 LGT).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 35-3 y 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 41-1 y 54-1