La DGT confirma que el arrendamiento de una finca rústica constituye una prestación de servicios sujeta a IVA conforme al artículo 11.2.2º de la Ley 37/1992, siendo el arrendador empresario a efectos del impuesto. La exención del artículo 20.1.23º (arrendamientos de inmuebles) no es aplicable cuando la finca rústica, aunque tenga suelo calificado como urbano, mantiene su naturaleza rústica operativa. La sujeción al IVA depende de la calificación material del bien como rústico y de su explotación actual, no de la mera clasificación catastral o urbanística del suelo.
Hechos
El consultante va a gestionar el arrendamiento de una finca rústica cuyo suelo ha sido clasificado de urbano.
Cuestión planteada
Aplicación de la exención contenida en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1922, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.Uno.a) de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
(…).”.
En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.”.
De todo lo anterior se pone de manifiesto que el arrendador de una finca rústica tiene la condición de empresario y profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y quedan sujetas al mismo las entregas de bienes y las prestaciones de servicios que realice en el territorio de aplicación del Impuesto en el ejercicio de su actividad.
Por otra parte, el artículo 11.Dos.2º, de la Ley 37/1992, dispone que “en particular, se considerarán prestaciones de servicios:
2º. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.
2.- Por otra parte, de la escueta información contenida en el texto de la consulta, parece deducirse que va a ser objeto de arrendamiento una finca rústica, cuyo suelo ha sido calificado como urbano.
En este sentido, el artículo 12 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE de 26 de junio), establece, en relación con las situaciones básicas del suelo, lo siguiente:
“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.”.
En términos generales, la calificación de un suelo como urbano puede deberse a distintas circunstancias, como que el suelo se encuentre ya completamente urbanizado y con los servicios legalmente precisos para la condición de solar; o tratarse de los solares y terrenos integrados en áreas ya ocupadas por la edificación.
No obstante, la calificación de un suelo como urbano no exige su calificación como solar, ya sea por estar sólo parcialmente urbanizado pero faltando alguna obra de urbanización o, sencillamente porque el Plan de Ordenación Urbanística del municipio o, en su caso, el planeamiento especial, le atribuya tal calificación aunque no se haya iniciado su urbanización.
3.- Por otra parte, el artículo 20.Uno.23º de la citada Ley 37/1992 establece que estarán exentos del Impuesto:
“los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo
(…).”.
La exención no comprenderá:
a') Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.
b') Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial
c') Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.
d') Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.
(…).”.
En consecuencia, la aplicación de la exención del artículo 20.Uno.23º es independiente de la calificación de los terrenos. De esta forma, el arrendamiento de un terreno, incluido en su caso, las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica, estará exento del Impuesto, con las excepciones señaladas y con independencia de la calificación del suelo.
En estas circunstancias, si como parece razonable considerar de la escasa información aportada con la consulta, va a ser objeto de arrendamiento terreno y, en su caso, construcciones para el desarrollo de la explotación agraria, que constituye su objeto, la operación estará sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
4. - Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 75-Uno y Dos; 80-Dos; 89-Uno-