La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 37.1.d) LIRPF) resulta de aplicación a la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual dentro del plazo legal. La aportación del cónyuge a la sociedad de gananciales para amortizar el préstamo hipotecario genera derecho de copropiedad sobre la vivienda (art. 1.354 y 1.357 CC), por lo que al transmitir ésta, ambos cónyuges generan ganancia patrimonial en proporción a su participación en la titularidad. La exención se aplica únicamente a quien es titular actual de la vivienda y reinvierte su proporción de la ganancia en otra vivienda habitual; no requiere que el reinversor sea el titular originario.
Hechos
El consultante adquirió su vivienda habitual en 2007 solicitando para ello un préstamo hipotecario. En abril de 2018 contrajo matrimonio, siendo utilizado el inmueble como vivienda habitual del matrimonio. Por su parte, su cónyuge vendió en mayo de 2017 la que hasta entonces había sido su vivienda habitual por un importe de 65.000 euros. Una vez casados, los cónyuges aportaron a la sociedad de gananciales una cantidad de dinero, destinando parte del mismo, a la amortizaron del crédito hipotecario pendiente (140.000 euros).
Cuestión planteada
Si resulta de aplicación la exención por reinversión en la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda al aportar el importe obtenido a la sociedad de gananciales para la amortización del préstamo hipotecario de la vivienda habitual del matrimonio.
Contestación
Con carácter previo al análisis de la exención por reinversión en vivienda habitual, procede traer a colación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial, y en particular, los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil. En este sentido, el artículo 1.357 del Código Civil excepciona, en el caso de la vivienda familiar y del ajuar doméstico, la regla establecida en dicho artículo de que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial, disponiendo la aplicación a la vivienda familiar de la regla establecida en el artículo 1.354 de dicho Código, según la cual “los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas".
Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1989, en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, equipara los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
Tras contraer matrimonio en régimen de gananciales, al residir los cónyuges conjuntamente en una vivienda, ésta constituirá su vivienda familiar, siendo de aplicación el segundo párrafo del artículo 1.357 del Código Civil, y, en consecuencia, el artículo 1.354 de dicho Código, con la salvedad de que los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de voluntad, decidieran excluir la aplicación de este criterio y atribuyeran al bien adquirido la condición que mejor les pareciese.
En el presente caso, vigente ya el matrimonio, la amortización del préstamo hipotecario, se efectúa con cargo a fondos gananciales, siendo de aplicación el criterio expuesto derivado de los artículo 1.357 y 1.354 del Código Civil, la titularidad de la vivienda corresponderá en proindiviso al consultante (titular originario), por su aportación anterior al matrimonio, y a la sociedad de gananciales en la proporción que represente la aportación ganancial, la cual corresponderá por mitad a cada cónyuge. Por tanto, de acuerdo con lo expuesto la cónyuge del consultante será titular de la vivienda habitual del matrimonio en el porcentaje que se corresponda con la mitad de las aportaciones gananciales destinadas a la cancelación del préstamo hipotecario.
Sentado lo anterior, la exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo , en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Por tanto, en el caso planteado y según los datos de su escrito, puede considerarse que tanto la vivienda transmitida por el cónyuge del consultante como la vivienda en la que reinvierte el importe obtenido dentro de los plazos establecidos (destinándolo a la cancelación del préstamo hipotecario) tienen la consideración de habitual.
Asimismo, se requiere que el cónyuge del consultante destine el importe obtenido en la venta de su vivienda a la cancelación del préstamo que grava la nueva vivienda habitual, lo que concurre en el caso planteado, según su escrito, en el que se dice que ambos cónyuges aportan una cantidad de dinero a la sociedad de gananciales destinando parte del mismo a la amortización de dicho préstamo.
En conclusión, el cónyuge del consultante podrá aplicar la exención por reinversión, respecto de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual por el importe reinvertido que se corresponda con el porcentaje de titularidad que haya adquirido de la vivienda por la cancelación del préstamo hipotecario, de acuerdo con los preceptos anteriormente transcritos del Código Civil.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 38.
RD 439/2007 Artículos 41 y 41 bis.