La constitución de un complejo inmobiliario mediante escritura de agrupación de comunidades de propietarios no está sujeta a ITP modalidad Operaciones Societarias cuando su única finalidad es la administración de elementos y zonas comunes. La tributación se limita a la cuota variable de Actos Jurídicos Documentados si concurren los requisitos del artículo 31.2 TRLITPAJD (dependiendo del contenido dispositivo de la escritura), quedando excluida la calificación como operación equivalente a constitución de sociedad mercantil.
Hechos
Se va a constituir un complejo inmobiliario privado compuesto por nueve edificios con nueve fases de edificación y determinados elementos comunes del complejo inmobiliario, y otros elementos comunes de cada edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la titularidad ni en elementos privativos ni comunes.
Todo ello como acto meramente preparatorio de los correspondientes edificios que en su día serán objeto de declaración respecto de cada una de las fases de las que se compone que generarán los correspondientes hechos imponibles por sus respectivas declaraciones de obra nueva y división horizontal.
Cuestión planteada
Tributación de la escritura de constitución del complejo inmobiliario.
Contestación
Conforme al articulo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 abril (BOE 8 abril 1999), dicha ley se aplica tanto a las comunidades de propietarios, ya se hayan constituido con arreglo a lo dispuesto en la misma o no hayan otorgado el correspondiente titulo constitutivo, como a los denominados “complejos inmobiliarios”, los cuales podrán constituirse en una sola comunidad o en una “agrupación de comunidades”, estableciendo el artículo 24 de la citada Ley que “a tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad”.
En la normativa vigente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se sujeta tanto la constitución como la extinción de algunas comunidades manteniendo una similitud fiscal con la constitución o disolución de sociedades, estableciendo en este sentido el artículo 22 del Texto Refundido del Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), en adelante ITP y AJD, que “ A los efectos de este Impuesto se equipararán a sociedades: .... 4º. La comunidad de bienes, constituida por "actos inter vivos", que realice actividades empresariales, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.
Si la Mancomunidad que se pretende constituir no tiene mas finalidad que la administración de los elementos y zonas comunes de las distintas Comunidades de Propietarios ya existentes, queda excluida la actividad empresarial y, en consecuencia, la posible tributación por la modalidad Operaciones Societarias del ITP y AJD.
En cuanto a la sujeción a la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados, dependerá de la concurrencia de los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto Refundido. Conforme al citado precepto:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en el artículo 13.cinco de la Ley de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas y de Medidas Fiscales Complementarias, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior o si aquélla no hubiese asumido competencias normativas en materia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
En la escritura de referencia concurre el requisito de inscribibilidad, pues, conforme al artículo 8.4º de la Ley Hipotecaria, cuando se inscribe un edificio en régimen de propiedad horizontal se describe tanto el inmueble en su conjunto como los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble y, además, las reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de dicha propiedad. De igual forma ya vimos que el artículo 24.2.b de la Ley de Propiedad Horizontal, establecía que en caso de constitución de agrupación de comunidades de propietarios “el título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad”.
Asimismo concurre el requisito de no sujeción del contenido de la escritura por alguno de los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 del Texto Refundido. Respecto de la modalidad operaciones societarias la no sujeción se deriva, como antes se ha dicho, de la ausencia de finalidad empresarial de la mancomunidad y respecto de la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, del hecho de que no se entiende producida transmisión patrimonial alguna en tanto la constitución de la mancomunidad se limite al establecimiento de las normas de gestión y administración de los elementos y zonas comunes a las diversas comunidades, sin implicar alteración alguna de las titularidades existentes, ya sea de los elementos privativos de cada comunidad, como de los comunes a todas ellas.
Sin embargo, no concurre el requisito de que la escritura tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues al limitarse a meras normas o reglas de administración en nada se modifica el contenido o el ámbito de la propiedad de los titulares de los pisos individuales con relación a la situación anterior a la existencia del complejo inmobiliario.
En consecuencia, la escritura de constitución de un complejo inmobiliario privado al amparo del artículo 24.2.b) del la Ley de Propiedad Horizontal no origina tributación alguna por la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. arts- 22 y 31-2-