La DGT descarta pronunciarse sobre la estructura jurídica más conveniente para titularizar al 50% la vivienda (compraventa, donación, asunción de deuda), al exceder del ámbito tributario; no obstante, abierto el análisis fiscal, la asunción de deuda hipotecaria por la pareja genera consecuencias en ITP/AJD según se califique (potencial no sujeción si hay novación del acreedor, o sujeción si hay transmisión patrimonial encubierta), mientras que los pagos aplazados en metálico configuran una compraventa gravada con ITP/AJD sobre el valor total transmitido, sin perjuicio de las implicaciones en IRPF si concurren elementos de donación disimulada o ganancia patrimonial.
Hechos
La consultante ha adquirido una vivienda mediante contrato privado. Al ser requerida por la promotora para otorgar la escritura, solicita la incorporación de su pareja en la misma, a lo que la entidad vendedora se niega alegando existir impedimento legal para ello.
Cuestión planteada
Cómo realizar la escrituración de la vivienda para que pueda figurar su pareja con una participación del cincuenta por ciento de la misma y qué consecuencias fiscales se derivan de dicha operación para ambas partes, teniendo en cuenta que su pareja se haría cargo de una mayor parte del préstamo hipotecario para compensar la parte ya entregada por ella o bien le abonaría a ella de forma aplazada dicha cantidad.
Contestación
Conforme al artículo 51 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), “Los órganos judiciales, bancos, cajas de ahorro, asociaciones, sociedades, funcionarios, particulares y cualesquiera otras entidades públicas o privadas, no acordarán las entregas de bienes a personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto, su exención o no sujeción, salvo que la Administración lo autorice”.
Por otro lado establece el artículo 1.462 del Código civil que “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no se dedujere claramente lo contrario”.
Luego, efectivamente, la entidad vendedora no podrá acordar la entrega de la vivienda, o en su caso, otorgar escritura pública a favor de la pareja de la consultante, sin que por ésta se justifique haber satisfecho el impuesto por la adquisición del cincuenta por ciento de la vivienda que pretende sea escriturada a su nombre.
La consultante solicita indicaciones de cómo realizar la escrituración de la vivienda para que su pareja figure como titular del cincuenta por ciento, debiendo precisarse a este respecto que dicha cuestión excede del ámbito tributario a que debe circunscribirse la información de esta Dirección General conforme a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley General Tributaria al disponer en su número 1 que “Los obligados podrán formular a la Administración tributaria consultas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda”.
Por tanto, cuál sea la operación que deba realizar la interesada para lograr que la vivienda figure escriturada conjuntamente a su nombre y al de su pareja, ya sea compraventa, adjudicación en pago de asunción de deuda, donación o cualquier otra, no es una cuestión de índole fiscal, sin perjuicio de que, decidido por la consultante el instrumento jurídico elegido para llevar a cabo la transmisión de la vivienda necesaria para que su pareja figure como titular de la misma, esta Dirección General le informe sobre las repercusiones fiscales derivadas de la misma.
Sin embargo, en el escrito presentado, a pesar de solicitarse indicaciones de cómo llevar a cabo la operación, la propia consultante señala dos posibilidades a considerar:
- Que su pareja se haga carga de una mayor parte del préstamo hipotecario para compensar la parte ya entregada por ella o
- Que su pareja le abone de forma aplazada dicha cantidad directamente a ella.
El primer supuesto se calificaría como adjudicación expresa de bien inmueble (en este caso del cincuenta por ciento del mismo) en pago de asunción de deuda, contemplado en el articulo 7.2.B del Texto Refundido del ITP y AJD, y el segundo como compraventa, recogida en el artículo 7.1.A) del Texto Refundido, constituyendo ambos casos hecho imponible de la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP y AJD.
En cuanto al sujeto pasivo, establece el artículo 8.a) que “Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere”. Luego, sería sujeto pasivo la pareja de la consultante, en cuanto al cincuenta por ciento del inmueble adquirido.
Respecto a la base imponible, conforme al artículo 10, estará constituida “por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”, disponiendo el artículo 46.1 que “La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado”.
Por tanto, se deberá practicar autoliquidación por el valor declarado del cincuenta por ciento de la vivienda objeto de la transmisión, sin perjuicio de que la Administración pueda instruir expediente de comprobación de valores por cualquiera de los medios establecidos en la Ley General Tributaria.
El tipo impositivo será el que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 58/2003, LGT, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. art 51-1