La transmisión de un solar por parte de un sujeto dado de alta en el epígrafe 833.1 (promoción de terrenos) está sujeta al IVA como entrega de bienes realizada en desarrollo de actividad empresarial (art. 4 y 5 LIVA). La exención por segunda entrega de edificaciones (art. 20.1.22 LIVA) no resulta aplicable cuando la transmisión constituye primera entrega, esto es, cuando el bien no ha sido objeto de construcción o rehabilitación previa o cuando el transmitente actúa como promotor-constructor de la propia edificación que entrega.
Hechos
El consultante, promotor inmobiliario, permutó un solar por otro, transmitiendo posteriormente a un tercero el solar adquirido en la citada permuta.
Cuestión planteada
Si dicha transmisión está sujeta y exenta del Impuesto sobre el valor Añadido por entender que se trata de una segunda entrega de edificaciones.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”
De acuerdo con el apartado dos del citado artículo 4 de la Ley del Impuesto “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la to-talidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”
El artículo 5 de la misma Ley señala que, a los efectos de lo dispuesto en dicho texto legal, se reputarán empresarios o profesionales quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
Según se desprende del escrito de consulta, el consultante se encuentra dado de alta en el epígrafe 833.1 de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, denominado “promoción de terrenos”, por lo que, si efectivamente el consultante tiene como actividad la urbanización de terrenos o la promoción de edificaciones destinadas a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título, tendrá la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, la entrega del solar a que hace referencia el escrito de consulta estará sujeta al citado Impuesto.
2.- El escrito de consulta hace referencia a la posibilidad de aplicar, en la citada operación, la exención prevista en el artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, de acuerdo con el cual estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.
Este Centro directivo le informa que la exención prevista en el citado artículo resulta de aplicación exclusivamente a las segundas y ulteriores entregas de edificaciones en las condiciones previstas en el mismo, quedando los solares excluidos del concepto de edificaciones, ya que aquéllos tienen la naturaleza de terrenos.
En efecto, en el urbanismo español, un solar edificable es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. En concreto, el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (BOE de 26), señala, en relación con las situaciones básicas del suelo, lo siguiente:
“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
(…)
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
(…)”
Por tanto, puesto que los solares tienen la naturaleza de suelo urbanizado, no resulta de aplicación, a las segundas y ulteriores entregas de solares, la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, ya que dicho artículo se refiere exclusivamente a edificaciones (incluidos los terrenos en los que se hallen enclavadas), de tal forma que la venta del solar por el consultante es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5 y 20-Uno-22º