La adquisición de viviendas no terminadas tributa al tipo general del 16% si el objeto de la entrega es la vivienda en construcción y el adquirente debe proceder a su terminación; por el contrario, tributa al tipo reducido del 7% si se trata de vivienda terminada, aunque se contrate durante la construcción, siempre que disponga de cédula de habitabilidad y sea objetivamente apta para su utilización como vivienda. Las posteriores entregas por el consultante a destinatarios finales seguirán idéntico criterio: 7% si la vivienda es apta y dispone de cédula; 16% si no concurren tales requisitos.
Hechos
La entidad consultante se dedica a la promoción de edificios destinados a viviendas. Se plantea adquirir un lote de viviendas a otra promotora con el fin de realizar unos cambios en instalaciones, cocinas y baños y proceder a su posterior venta a particulares.
Cuestión planteada
Si la citada operación de adquisición de un lote de viviendas a otra promotora tributa al 7 por ciento o al 16 por ciento por tratarse de unas viviendas no terminadas.
Tributación de las posteriores entregas de las viviendas por parte del consultante a los destinatarios finales.
Contestación
1.- El artículo 90, apartado Uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que el citado Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
Por su parte el artículo 91, apartado Uno, 1, número 7º de la Ley del Impuesto establece que se aplicará el tipo del 7 por ciento a las siguientes entregas:
“Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo sexto, letra c) de esta Ley".
De lo expuesto se deriva que se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento del Impuesto a las entregas de viviendas y plazas de garaje anexas, con las limitaciones establecidas en la Ley. Por el contrario, será de aplicación el tipo general del 16 por ciento a las entregas de edificaciones o partes de las mismas que no sean aptas en el estado en que se produce su entrega para su utilización como viviendas.
Entre las entregas que deberán tributar al tipo general del Impuesto se encuentran las de edificios de viviendas que, debido a que su construcción no ha sido terminada, no son aptos para dicha utilización.
Resulta fundamental, así, determinar el objeto de la entrega para establecer el tipo impositivo aplicable a la operación: si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el general del Impuesto; no obstante, si el objeto de la entrega es una vivienda terminada, aunque se concierte la operación cuando la construcción aún no ha finalizado, el tipo aplicable será el reducido.
Por otra parte, se debe resaltar que la aplicación del tipo impositivo del 7 por ciento a la entrega del inmueble requiere que éste disponga de la correspondiente cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a la que lo destine el adquirente.
No concurriendo el requisito de que el inmueble resulte apto para su utilización como vivienda, el tipo impositivo aplicable por el Impuesto sobre el Valor Añadido a la entrega del edificio en construcción será el general del 16 por ciento.
2.- El artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992, dispone que estarán exentas de dicho tributo las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
El citado precepto continúa diciendo que a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
3.- En el caso de que la adquisición originaria a la promotora fuera de una vivienda en construcción por parte de la sociedad promotora de la misma, la posterior entrega de la misma, una vez finalizada su construcción se trata de una operación sujeta al impuesto en la que no cabe ninguna de las exenciones dispuestas en la Ley 37/1992, por lo que será necesaria la repercusión del tributo.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 Art.: 90-Uno, 91-Uno-1-7º