La recuperación del dominio derivada del cumplimiento de una condición resolutoria expresa constituye supuesto de no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas conforme al artículo 32.1 del Reglamento, sin necesidad de resolución judicial o administrativa que lo declare. No obstante, debe evaluarse la sujeción a Actos Jurídicos Documentados por el otorgamiento de la escritura pública de declaración del cumplimiento de la condición, en función de la naturaleza jurídica del acto documentado y la exención que pudiera corresponder según la Ley.
Hechos
El propietario de un solar otorga una escritura de cesión de terreno a cambio de obra futura a favor de un promotor, con la condición de que si en el plazo máximo de seis meses no se ha concedido la correspondiente licencia de construcción, el propietario podrá optar entre exigir la resolución del contrato o el pago del valor del terreno, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. Transcurrido dicho plazo, no solo no se ha concedido la licencia sino que, debido a un cambio de normativa, resultará imposible su concesión en los términos previstos. El propietario del solar solicita del promotor el otorgamiento de la escritura de resolución de la anterior escritura de cesión y la correspondiente indemnización.
Cuestión planteada
Si la referida operación está sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, debiendo tributar al 7 por 100 al liquidar la escritura de resolución o si, de acuerdo con lo establecido en el artículo 95.1 del Reglamento del Impuesto, al ser consecuencia del cumplimiento de una condición establecida en el contrato, no se hallaría sujeto al impuesto.
En caso de no tributar en Transmisiones Patrimoniales Onerosas, se plantea si tratándose del otorgamiento de una escritura publica estaría sujeta a Actos Jurídicos Documentados o se halla exento de tributación.
Contestación
Conforme al artículo 57 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) “1. Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución de un acto o contrato, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de lo que satisfizo por cuota del Tesoro, siempre que no le hubiera producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria, a contar desde que la resolución quede firme”.
A estos supuestos, el artículo 95.1 del Reglamento aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio) añade otro mas al decir que “No será precisa la declaración judicial o administrativa cuando la resolución sea consecuencia del cumplimiento de una condición establecida por las partes”.
Examinaremos ahora este nuevo supuesto, la resolución como consecuencia del cumplimiento de una condición establecida por las partes, no desde la perspectiva de la devolución del impuesto que se hubiera generado en un momento anterior, que en ningún caso correspondería al consultante y que no es la cuestión planteada en esta consulta, sino desde la perspectiva de la posible tributación que pueda general la propia resolución en las distintas modalidades del impuesto.
En relación a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, la cuestión se resuelve en el artículo 32.1 del Reglamento, dentro de la sección “supuestos de no sujeción” estableciendo que “La recuperación del dominio como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria expresa de la compraventa no dará lugar a practicar liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas», sin que a estos efectos se precise la existencia de una resolución, judicial o administrativa, que así lo declare”.
Por tanto, en cuanto al supuesto planteado, la escritura por la que se declara cumplida la condición resolutoria expresa consistente en el transcurso del plazo de seis meses sin que se haya concedido la correspondiente licencia de construcción, tal y como se había establecido en la anterior escritura de cesión de solar por obra futura, y en cuya virtud el propietario del solar recupera la propiedad del mismo, no dará lugar a practicar liquidación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por no estar sujeta a dicha modalidad, en aplicación del artículo 32.1 del Reglamento del Impuesto.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, conforme al artículo 31.2 del Texto Refundido, “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos. “
En consecuencia, la escritura de recuperación del dominio por parte del propietario del solar reúne todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido,
Tratarse de una primera copia de una escritura notarial
Tener contenido valuable
Ser inscribible en el Registro de la Propiedad
No estar sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni a la de Operaciones Societarias.
Por tanto, la escritura de resolución está sujeta a la cuota variable del documento notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
- La base imponible se establece en el artículo 30.1 del Texto Refundido, según el cual “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
- Será sujeto pasivo, conforme al artículo 29 el “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, por lo que en el caso planteado, recaerá la condición de sujeto pasivo en el propietario del solar que recupera el dominio del mismo.
- El tipo de gravamen será el que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma que corresponda y en su defecto se aplicará el 0,50 por 100
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 32-1 y 95-1. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 29, 30, 31-2 y 57