La transmisión de inmuebles está sujeta al IVA cuando el transmitente ostenta la condición de empresario o profesional y los bienes forman parte de su patrimonio empresarial. La DGT confirma sujeción respecto de locales comerciales y viviendas arrendadas (condición de arrendador); para el resto de pisos, descarta sujeción si pertenecen al patrimonio personal del transmitente, siendo necesario acreditar su afectación al patrimonio empresarial para determinar la obligación tributaria.
Hechos
La entidad consultante va a proceder a adquirir un edificio que consta de una planta baja destinada a locales comerciales y tres plantas con ocho pisos de los que uno está alquilado como oficina y el resto están vacíos. Su propósito es demoler el edificio para realizar una nueva promoción urbanística o bien para rehabilitarlo según autorice el ayuntamiento en cuyo término municipal está enclavado.
Cuestión planteada
Se consulta si la referida compraventa se encuentra sujeta al Impuesto.
Contestación
1.- El artículo 4.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
El artículo 5.uno.a) de la misma Ley señala que se reputarán empresarios o profesionales a las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales, definidas en el apartado siguiente de dicho precepto como “las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”. En particular, continúa dicho precepto, “tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas”.
Por su parte, el mismo artículo 5.uno en su letra c) otorga expresamente la condición de empresario o profesional a los arrendadores de bienes.
2.- En consecuencia con los indicados preceptos, la transmisión de los inmuebles indicados en la descripción de hechos determinará la realización de operaciones sujetas al Impuesto en la medida en que el transmitente tenga la condición de empresario o profesional y dichos inmuebles estén afectos a su patrimonio empresarial.
Dicha circunstancia concurre en todo caso respecto de los locales comerciales y del piso cedido igualmente en arrendamiento.
No obstante, no se ha aportado información suficiente que permita determinar la sujeción al Impuesto de la entrega del resto de pisos del inmueble. En este sentido, será preciso concretar la condición del transmitente, si fuera una persona o entidad distinta de la propietaria del resto de partes del edificio o bien, siendo la misma, conocer si tales inmuebles forman parte o no de su patrimonio empresarial o profesional ya que, en caso de estar afectos al patrimonio personal del transmitente, su entrega estaría no sujeta al Impuesto.
3.- El artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992, dispone la exención de las siguientes operaciones:
“22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
(…)
También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.
Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 7, número 1º de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
La exención no se extiende:
(…)
b) A las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”
Por consiguiente, en el supuesto de que alguna o todas las entregas de los inmuebles referidos se encuentren sujetas al Impuesto conforme a lo indicado en el apartado anterior de la presente contestación, tales transmisiones no estarán exentas del Impuesto en la medida en que el consultante vaya a proceder a su inmediata rehabilitación o a su demolición para una nueva promoción urbanística conforme a los requisitos establecidos para ambos casos por el citado artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-uno, 5, 20-uno-22º-