La redistribución de una hipoteca sobre múltiples fincas constituye dos convenciones independientes sujetas al gravamen de Actos Jurídicos Documentados: la ampliación del préstamo, cuya base es el incremento de responsabilidad (principal ampliado más intereses y gastos), y la redistribución de la carga hipotecaria entre las fincas, cuya base es el valor total de la hipoteca (principal inicial más ampliación más intereses). Ambas tributarán separadamente en el mismo documento notarial conforme al artículo 4 del TR ITP/AJD.
Hechos
La entidad va a proceder a formalizar una escritura pública de compraventa de terrenos en diferentes momentos: inicialmente y coincidiendo con la escritura pública de compraventa de dos fincas se va a conceder un préstamo hipotecario y realizar una distribución hipotecaria entre las dos fincas; posteriormente coincidiendo con el momento de formalización de compraventa de otras tres fincas está previsto una nueva escritura de ampliación de préstamo hipotecario con una nueva distribución de la hipoteca entre las cinco fincas, si bien la distribución de la garantía hipotecaria entre las fincas adquiridas por la primera escritura no variará en la segunda escritura.
Cuestión planteada
Tributación de la redistribución de la hipoteca.
Contestación
Conforme al artículo 4 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), “a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”.
El escrito de consulta hace referencia a la ampliación de un préstamo hipotecario, redistribuyendo la carga hipotecaria entre las dos fincas adquiridas en un principio y sobre las que recaía la garantía inicial y las tres adquiridas con posterioridad de tal forma que las dos fincas adquiridas inicialmente no variarán el porcentaje garantizado. Por lo tanto, nos encontramos ante el supuesto de hecho contemplado en el citado artículo 4, un único documento que comprende dos convenciones diferentes, la ampliación de un préstamo hipotecario y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, que, por tanto, deberán tributar de forma separada e independiente, en ambos casos por el concepto Documento Notarial de la modalidad Actos Jurídicos Documentados por reunir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido:
· Tratarse de una primera copia de una escritura notarial
· Tener por objeto cantidad o cosa valuable
· Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial
· Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Respecto a la ampliación del préstamo la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos.
Respecto de la tributación por el gravamen gradual de actos jurídicos documentados en relación a la redistribución de la carga hipotecaria del préstamo, dado que el objeto valuable lo constituye la propia hipoteca que se redistribuye, ésta será la base sobre la que deberá girarse el gravamen gradual del documento notarial; es decir, la base imponible estará constituida por la suma del valor inicial del préstamo más el de la ampliación del mismo, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, ya que el acreedor puede repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas adquiridas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. art-4 y 31-2