La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 LIRPF requiere que el inmueble transmitido califique como vivienda habitual conforme al artículo 41 bis RIRPF, cuya aplicación depende de criterios objetivos de residencia y permanencia. La DGT condiciona el acceso a la exención a que la vivienda haya ostentado efectivamente tal consideración en el momento de la transmisión, evaluándose las circunstancias concurrentes según los parámetros normativos establecidos; si se acredita la condición de habitual y se reinvierte el importe total en adquisición de nueva vivienda habitual en plazo (dos años), la ganancia patrimonial resultante goza de exclusión de gravamen.
Hechos
Los consultantes, A y B, tienen intención de contraer matrimonio. También tienen intención de vender sus respectivas y actuales residencias habituales e invertir en una nueva vivienda que adquirirían por mitad. El consultante A vendería su vivienda sin que esta hubiese alcanzado la consideración de habitual al llevar residiendo en la misma desde hace menos de tres años. La nueva vivienda deberá tener unas especiales condiciones dada la grave enfermedad que padece el consultante B.
Cuestión planteada
Posibilidad por parte de A de considerar que la vivienda que transmite ha alcanzado la consideración de habitual dadas las circunstancias que concurren. Y, así, poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF.
El artículo 41 del Reglamento del Impuesto, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
2. (…)
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…)
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. (…).”
El artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual dispone:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Los consultantes tienen intención de contraer matrimonio, constituyendo la celebración matrimonial una de las circunstancias que la normativa del Impuesto considera para entender que la vivienda que, en el presente caso, transmitirá el consultante A, sin llevar residiendo en ella durante tres años continuados, alcance el carácter de habitual.
El resto de circunstancias que concurren, por sí solas, no conllevarían a tal consideración.
Alcanzado el carácter de habitual, le permitirá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, conforme dispone la normativa de Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33.4,b), 38;
RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis.