Las comunidades de bienes carecen de condición de sujeto pasivo de IS y, por tanto, no pueden acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas del artículo 53 TRLIS. No obstante, los comuneros que sean sujetos pasivos podrían aplicar dicho régimen respecto a la rentas imputadas procedentes del alquiler, siempre que concurran los requisitos exigidos: actividad principal de arrendamiento de viviendas, mínimo de 10 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada período impositivo, cumplimiento de la LAU 29/1994, y demás condiciones reguladas en el capítulo III del título VII TRLIS.
Hechos
Dos sociedades forman una comunidad de bienes. Las dos sociedades son dueñas por mitades indivisas y en pleno dominio de una porción de terreno edificable, sobre la que se ha construido una edificación compuesta de dos plantas con plazas de aparcamiento y traseros, tres plantas con viviendas, y una planta con estudios y terrazas.
La comunidad de bienes pretende alquilar las viviendas y parkings del citado edificio.
Cuestión planteada
Si sería de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas a los comuneros de la comunidad de bienes que reciben la atribución de rentas que provienen del alquiler de viviendas alquiladas por la comunidad de bienes.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Al respecto, al artículo 53 del TRLIS establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 10.
(…)”
Tal y como establece el artículo 392 del Código Civil, “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
De ello se deduce que las dos sociedades a que se refiere el escrito de consulta son partícipes de una comunidad de bienes.
De acuerdo con los artículos 6 y 7 del TRLIS, las comunidades de bienes no son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, por lo que no podrán aplicar el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, sin perjuicio de su posible aplicación a los comuneros que sean sujetos pasivos por este Impuesto, situación que se analizará a continuación.
Según establece el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS, para acogerse al régimen especial, las sociedades han de tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, precisando la letra e) del apartado 2 de dicho artículo que, en el caso de que se desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) de dicho apartado, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 del TRLIS.
En el caso concreto de las dos sociedades a que se refiere el escrito de consulta, éstas deberán ajustarse a lo señalado para poder aplicar este régimen especial, en particular, que el arrendamiento de viviendas constituya para cada una de ellas una actividad económica, para lo cual se tendrá en consideración lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, de manera que no se dispone de información para valorar el cumplimiento de este requisito.
En cuanto a los restantes requisitos planteados en el apartado 2 del artículo 53 del TRLIS para la aplicación del régimen especial, relativos al número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento; superficie de las mismas; plazo en que han de permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento; y contabilización, dado que en el caso planteado la propiedad de las viviendas pertenece pro indiviso a dos sociedades, hay que entender que el cumplimiento de estos requisitos deben valorarse en sede de cada una de las dos sociedades considerando todas las viviendas propiedad de cada una incluidas las viviendas tenidas a través de la comunidad de bienes.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53