En el IVA, el cómputo del plazo de dos años de utilización ininterrumpida del inmueble por el promotor —cuya concurrencia convierte la transmisión en segunda entrega exenta— comienza desde el momento en que la edificación está objetivamente terminada y apta para un uso concreto, sin necesidad de obras adicionales por el adquirente. El certificado de finalización del arquitecto constituye prueba preferente de dicho término, aunque puede acreditarse de otra forma. En el supuesto consultado (parque comercial con locales entregados en bruto a arrendatarios para finalización de instalaciones), la DGT descarta que la construcción estuviese terminada en la entrega inicial y, por tanto, el plazo comenzaría a contarse desde la efectiva terminación de obras por los inquilinos, condicionando la aplicabilidad de la exención a que el inmueble sea posteriormente utilizado ininterrumpidamente por el promotor durante dos años completos.
Hechos
La consultante ha promovido un parque comercial compuesto por locales comerciales que tiene arrendados y que ahora quiere transmitir.
Las obras de los locales se realizaron en dos fases. En una primera fase la consultante construyó la edificación en bruto y en una segunda, los arrendatarios de los locales adecuaron y finalizaron las instalaciones de los mismos.
Cuestión planteada
A efectos de lo establecido en el artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992, cuándo deberá entenderse que empieza a contarse el plazo de utilización ininterrumpida por el promotor previo a su transmisión.
Contestación
1.- El artículo 20, apartado uno, número 22º, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), establece que estarán exentas del Impuesto:
“ A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…).”.
En consecuencia, el momento que determina el inicio del cómputo del periodo de utilización ininterrumpida de la edificación por parte del promotor a efectos de que su transmisión tenga o no la consideración de segunda entrega será el momento en que la referida edificación se considere terminada.
2.- Resulta fundamental, por tanto, establecer criterios para determinar cuándo se considera que la construcción se encuentra terminada. Es criterio repetido de este Centro Directivo que se considera terminada una edificación cuando es objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento, viviendas), sin necesidad de que el adquirente realice obra adicional alguna.
A estos efectos, el certificado de finalización de la obra expedido por el arquitecto será un elemento de prueba esencial o preferente de la finalización de la misma, si bien cabe que se encuentre terminada sin tal calificación.
En el supuesto considerado, de acuerdo con la información establecida en el escrito de consulta, las obras de los locales que integran el parque comercial, promovido por la consultante, fueron terminadas por sus arrendatarios que habían recibido en arrendamiento de la consultante la edificación en bruto.
Por ello, parece deducirse que las obras no habían finalizado cuando los arrendatarios tomaron posesión de unos locales que aún era preciso adecuar y finalizar sus instalaciones. En la consulta se específica que una vez finalizadas las obras de la segunda fase, se obtuvo la licencia de primera ocupación.
En estas específicas circunstancias, debe considerarse producida la terminación de las obras a la finalización de dicha segunda fase.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-uno-22º