La DGT confirma que en operaciones de construcción de vivienda habitual financiadas mediante cuenta vivienda, el contribuyente debe realizar entregas a la constructora dentro de los cuatro años desde la apertura de la cuenta para consolidar las deducciones practicadas. No se establece una cuantía mínima específica: la inversión en plazo (cualquier importe satisfecho procedente del saldo de la cuenta) es el requisito determinante para no perder el derecho a las deducciones, exigido de forma estricta conforme al artículo 56 RIRPF.
Hechos
El consultante abrió una cuenta vivienda el 14 de noviembre de 2003. Desde mayo de 2006 satisface cantidades al promotor para la vivienda que recibirá en 2008. El importe total de las entregas a efectuar al promotor hasta la fecha en que se cumplen cuatro años desde la apertura de la cuenta vivienda resulta una cuantía inferior a la depositada en la misma, no pudiendo invertir el saldo excedente salvo que anticipe dicho remanente al promotor.
Cuestión planteada
Cuantía total mínima a entregar a la constructora antes de transcurrir cuatro años desde la apertura de la cuenta vivienda (hasta el 14 de noviembre de 2007), para no perder el derecho a las deducciones practicadas por las aportaciones a la cuenta.
Contestación
El artículo 68.1.1º del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, posibilita la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, en adelante RIRPF, establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas, entre estos, dispone:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.
3. Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda.
(…)”.
En un supuesto de construcción, como aquí sucede, ésta se asimila a adquisición de vivienda habitual en los términos dispuestos en el artículo 55.1.1º del RIRPF, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas. Siendo así, el saldo de una cuenta vivienda puede invertirse en una vivienda en construcción o por construir siempre que, en un futuro, constituya la primera vivienda habitual del contribuyente, conforme con los requisitos y plazos establecidos en la normativa del Impuesto. En este caso, las obras de construcción habrán de finalizar en un plazo no superior a los cuatro años desde el inicio de la inversión, inicio que se considera acaecido con el primer pago que efectúe el contribuyente por el cual practique la deducción, o por cualquier importe satisfecho procedente del saldo de su cuenta vivienda.
Los requisitos exigidos por el artículo 56 han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de dicha cuenta (depósitos más los intereses netos generados) en la primera adquisición o construcción de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o rehabilitación de vivienda habitual dentro de los cuatro años siguientes a su apertura, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo. Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otro fines o materializado fuera de plazo, originará la pérdida a las deducciones practicadas.
El plazo de materialización es improrrogable, ya que la regulación normativa de la cuenta vivienda no admite posibilidad alguna de ampliación, como tampoco posibilita el exonerar del reintegro de las cantidades deducidas cuando se incumple el requisito de materialización.
Cuando parte del saldo no se llegare a materializar dentro del plazo de los cuatro años desde la apertura de la cuenta, la cantidad no dispuesta perdería el derecho a la deducción correspondiente, en la medida en que haya gozado de esa deducción.
A estos efectos, se entenderán que no se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al saldo no utilizado para sus fines en el plazo reglamentario.
De igual forma, todo saldo de la cuenta vivienda invertido en la adquisición o construcción de una vivienda que finalmente no llegare a constituir la vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes. En tal caso, perdería el derecho a la totalidad de las deducciones practicadas.
En cualquiera de los casos de pérdida del derecho a la deducción el contribuyente deberá proceder a regularizar su situación tributaria, conforme lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF, reintegrando la totalidad de las cantidades indebidamente deducidas en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en que haya incumplido los requisitos, más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. La norma del Impuesto no contempla ninguna circunstancia que exima al contribuyente del pago de intereses.
Conforme a lo expuesto, en el presente caso, cabe señalar los siguientes extremos:
Para mantener el derecho a la totalidad de las deducciones practicadas debería destinar la totalidad del saldo de la cuenta a la construcción de la que será su vivienda habitual, mediante entregas al promotor o realización de otros pagos relacionados con su adquisición, antes del transcurso de los cuatro años desde su apertura, esto es, hasta el 14 de noviembre de 2007.
Vencido el plazo de vigencia de la cuenta vivienda, habiendo dispuesto de todo o parte de su saldo para adquirir la vivienda habitual, no se podrá abrir una nueva cuenta vivienda. El derecho a la práctica de la deducción a partir de entonces se producirá en función de las cantidades que directamente vaya satisfaciendo tendentes a adquirir la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Arts. 55-1-1º, 56.