La deducción por inversión en vivienda habitual es aplicable cuando el contribuyente ostenta titularidad del pleno dominio (total o parte indivisa) de la vivienda que constituya o vaya a constituir su residencia habitual, siendo deducibles las cantidades satisfechas por adquisición, rehabilitación o construcción, incluidos intereses y gastos de financiación ajena en la medida de su amortización, con límite de 9.015 euros anuales. En construcción, la deducción se extiende a gastos satisfechos directamente al promotor o mediante cuentas vivienda, siempre que se destinen a vivienda habitual propia del contribuyente.
Hechos
El consultante tiene la intención de promover la construcción de su vivienda habitual en un terreno propiedad de sus padres. Tiene previsto financiar dicha construcción en parte, invirtiendo las cantidades depositadas en una cuenta vivienda y en parte, mediante un préstamo. La propiedad del terreno en el que se construiría la vivienda sólo se transmitirá al consultante por herencia, al fallecimiento de sus padres.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”, “incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente”. La base de deducción podrá alcanzar los 9.015 euros anuales. En el caso de financiación ajena, podrán incluirse la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma; los gastos satisfechos mediante financiación ajena serán deducibles a medida que esta se vaya amortizando.
De acuerdo con el artículo 68.1.1º de la LIRPF, la práctica de la deducción requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual.
El criterio que este Centro Directivo viene manteniendo para la aplicación de los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual del contribuyente, que se adquiere o rehabilita, está ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa., en cuanto a la deducción por inversión en vivienda habitual (Consultas 1867-00, V1278-06 o V0845-06).
Por su parte, el artículo 68.1.1º de la LIRPF posibilita la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas.
En un supuesto de construcción, como aquí sucede, esta se asimila a adquisición de vivienda habitual en los términos dispuestos en el artículo 55.1.1º del RIRPF, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquellas. Siendo así, el saldo de una cuenta vivienda puede invertirse en una vivienda en construcción o por construir siempre que, en un futuro, constituya la primera vivienda habitual del contribuyente, conforme con los requisitos y plazos establecidos en la normativa del Impuesto. En este caso, las obras de construcción habrán de finalizar en un plazo no superior a los cuatro años desde el inicio de la inversión, inicio que se considera acaecido con el primer pago que efectúe el contribuyente por el cual practique la deducción, o por cualquier importe satisfecho procedente del saldo de su cuenta vivienda.
Conforme a lo anterior, la adquisición de la vivienda debe ser a titulo de propietario, lo que exige la titularidad sobre el terreno y lo edificado; habiendo considerado este Centro Directivo, también, la posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los casos en que se ostente el pleno dominio sobre lo edificado, como ocurre en el supuesto de un derecho de superficie.
En cuanto a la aplicación de la cuenta vivienda cabe señalar los siguientes extremos: Los requisitos exigidos por el artículo 56 han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de dicha cuenta (depósitos más los intereses netos generados) en la primera adquisición o construcción de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o rehabilitación de vivienda habitual dentro de los cuatro años siguientes a su apertura, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo. Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otro fines o materializado fuera de plazo, originará la pérdida a las deducciones practicadas.
El plazo de materialización es improrrogable, ya que la regulación normativa de la cuenta vivienda no admite posibilidad alguna de ampliación, como tampoco posibilita el exonerar del reintegro de las cantidades deducidas cuando se incumple el requisito de materialización.
Cuando parte del saldo no se llegare a materializar dentro del plazo de los cuatro años desde la apertura de la cuenta, la cantidad no dispuesta perdería el derecho a la deducción correspondiente, en la medida en que haya gozado de esa deducción.
A estos efectos, se entenderán que no se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al saldo no utilizado para sus fines en el plazo reglamentario.
De igual forma, todo saldo de la cuenta vivienda invertido en la adquisición o construcción de una vivienda que finalmente no llegare a constituir la vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes. En tal caso, perdería el derecho a la totalidad de las deducciones practicadas.
En cualquiera de los casos de pérdida del derecho a la deducción el contribuyente deberá proceder a regularizar su situación tributaria, conforme lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF, reintegrando la totalidad de las cantidades indebidamente deducidas en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en que haya incumplido los requisitos, más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26,6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. La norma del Impuesto no contempla ninguna circunstancia que exima al contribuyente del pago de intereses.
Por último, se indica que la presente contestación se emite con arreglo a la normativa vigente en el ejercicio en el que la misma se formula, sin que su contenido, en relación con el tema consultado, modifique la aprobada por la precedente normativa del Impuesto regulada por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 10 de marzo), y por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 4 de agosto).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Arts. 55-1-1º , 56.