Para consolidar las deducciones por cuenta vivienda se requiere materializar la totalidad del saldo en primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual (o construcción de ésta) dentro de cuatro años desde apertura de la cuenta; cualquier disposición parcial para otros fines o inversión fuera de plazo genera pérdida de todas las deducciones practicadas, aplicándose a disposiciones parciales la presunción de que se extraen los saldos depositados en primer lugar.
Hechos
El consultante abrió una cuenta vivienda cuyo plazo para materializar su saldo vence en diciembre de 2007. Quiere aportar su saldo a adquirir parte de la vivienda en construcción respecto de la cual su pareja tiene firmado un contrato privado de compraventa.
Cuestión planteada
Forma de proceder para no perder el derecho a las deducciones practicadas por la cuenta vivienda.
Contestación
Las cuentas vivienda son desarrolladas en la actualidad en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF; sin que su contenido difiera de lo dispuesto en la normativa precedente contenida en el artículo 56 del el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto). El primer precepto citado, en sus apartados 1 y 2, dispone:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.”
Los requisitos exigidos por el artículo 56 han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de dicha cuenta en la primera adquisición de vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o rehabilitación de vivienda habitual dentro de los cuatro años siguientes a su apertura; se asimila a la adquisición su construcción. Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otro fines o materializado fuera de plazo, originará la pérdida a las deducciones practicadas.
En un supuesto de construcción, como aquí sucede, esta se asimila a adquisición de vivienda habitual en los términos dispuestos en el artículo 55.1 del RIRPF, pudiendo invertirse el saldo de una cuenta vivienda en construcción siempre que, en un futuro, constituya la primera vivienda habitual del contribuyente. En este caso, las obras de construcción habrán de finalizar en un plazo no superior a los cuatro años desde el inicio de la inversión, inicio que se considera acaecido con el primer pago que efectúe el contribuyente por el cual practique deducción, o por cualquier importe satisfecho procedente del saldo de su cuenta vivienda.
A efectos del IRPF, la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, de acuerdo con el artículo 68.1,1º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición del pleno dominio de la vivienda, aunque sea compartido, en su caso, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Con independencia, por tanto, de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
En principio, la pareja del consultante, es por contrato con el promotor, el único titular de los derechos de adjudicación sobre la vivienda. Por lo que la titularidad sobre la vivienda corresponde únicamente a ésta.
Cualquier cantidad aportada por el consultante a su pareja, incluidas las procedentes de su cuenta vivienda, que no sean destinadas a adquirir determinada titularidad sobre la vivienda tendrán la consideración de donación o préstamo a favor de aquella. En ambos casos, por tanto, se destinarían a fines distintos al de la adquisición de vivienda del propio contribuyente. Ello conllevaría la pérdida del derecho a la deducción que en su momento pudiera haber practicado el consultante, debiendo regularizar la situación tributaria de acuerdo con el artículo 59 del RIRPF.
Por el contrario, de adquirir el consultante parte de los derechos correspondientes a la titularidad del pleno dominio y al ir a tener la vivienda la consideración de habitual para ambos, los dos podrán practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de las cantidades que cada uno de ellos satisfaga tendentes a cubrir su respectivo porcentaje de titularidad. Dicha adquisición estaría gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; originando en el titular, su pareja, una alteración en la composición de su patrimonio, pudiendo dar origen a una ganancia o pérdida patrimonial.
El consultante podrá adquirir el pleno dominio, compartido con su pareja, sobre la que va a constituir su residencia habitual por cualquier medio válido en derecho, sin que la normativa del IRPF requiera que la propiedad sea adquirida de un determinado modo, no debiendo existir, en cualquier caso, respecto de la vivienda, limitaciones que impidan la válida transmisión de derechos entre el consultante y su pareja.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68.1-1º ; RIRPF RD 439/2007 Art. 56