La adquisición de viviendas por sociedad dedicada al arrendamiento tributa al tipo reducido del 4% en IVA conforme al artículo 91.2.1.6º LVA, aunque no aplique aún el régimen especial del capítulo III, título VII LRPD, siempre que concurran elementos objetivos que acrediten la intención de destinarlas al arrendamiento y tenga derecho a la bonificación del artículo 54 LRPD en IS como consecuencia de dicho arrendamiento. La comunicación previa al vendedor en forma reglamentaria es requisito de aplicación.
Hechos
La consultante es una sociedad promotora de viviendas que adquiere la titularidad de derechos de superficie constituidos en su favor por los ayuntamientos de distintos municipios. La sociedad consultante se plantea transmitir las viviendas construidas sobre el terreno objeto del derecho de superficie a otra sociedad de su grupo empresarial, subrogándose ésta en la posición de la consultante en relación con el derecho de superficie.
La sociedad adquirente aplicará el régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas regulado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a la transmisión de viviendas realizada por la sociedad consultante.
Contestación
El artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29) prevé, en su segundo párrafo, la aplicación del tipo impositivo reducido del 4 por ciento a las siguientes operaciones:
“Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente”.
De acuerdo con lo expuesto en este artículo, la aplicación del gravamen del 4 por ciento a la adquisición de viviendas por entidades dedicadas al arrendamiento requiere dos condiciones:
1ª) Que la entidad adquirente aplique el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
2ª) Que a las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley del Impuesto sobre Sociedades.
En el caso planteado en la consulta, la sociedad pretende aplicar el tipo impositivo del 4 por ciento a la adquisición de viviendas durante el año 2006. Sin embargo, en este año todavía no cumple los requisitos necesarios para poder aplicar el régimen especial previsto la Ley del Impuesto sobre Sociedades para “Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas”.
No obstante, en la medida en que la intención de la sociedad consultante, confirmada por elementos objetivos que deberán concurrir a la fecha de la adquisición, sea dedicar las viviendas que adquiera en el año 2006 al arrendamiento y tenga derecho a la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades como consecuencia de ello, la adquisición de dichos bienes inmuebles tributará en el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 91-Dos-1-6º