La DGT confirma que la suscripción de un derecho de opción de compra y su posterior ejercicio mediante compraventa constituyen dos operaciones imponibles diferenciadas, cada una con base imponible propia determinada por el art. 78 LIVA: el precio pactado para la opción y el precio fijado para la compraventa, sin compensación ni absorción entre ambas.
Hechos
La entidad consultante va a adquirir un edificio para su rehabilitación. Con posterioridad, el edificio será destinado al arrendamiento como oficinas y locales de negocio. Se suscribirá un contrato de opción de compra por un determinado precio, el cual no se deducirá del precio de la compraventa. En caso de no ejercerse la opción de compra, se retendrá la cantidad percibida por dicho concepto.
Cuestión planteada
Base imponible de la operación de compraventa.
Contestación
En el escrito de consulta se plantean dos operaciones distintas. Por un lado, se suscribe un derecho de opción de compra a cambio de un precio. Por otro, se producirá, en su caso, la compraventa, también por precio determinado.
Al tratarse de dos operaciones diferentes, las bases imponibles correspondientes a cada una de ellas también deben ser fijadas de forma separada.
El artículo 78, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras perso-nas”.
En el caso del derecho de opción de compra, la base imponible estará formada por el importe total de la contraprestación, es decir, por el precio pactado.
Lo mismo sucede en el caso de la compraventa, donde la base imponible será el precio fijado.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 78-Uno