La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmueble que ha estado afecto a actividad económica mediante arrendamiento de negocio no resulta susceptible de aplicar los coeficientes reductores de la disposición transitoria novena LIRPF, salvo que medie desafectación con más de tres años de antelación a la transmisión. La calificación como arrendamiento de negocio implica que el inmueble mantiene la consideración de elemento patrimonial afecto durante la vigencia del contrato, por lo que la aplicabilidad de la reducción depende de acreditar la desafectación efectiva transcurrido ese período.
Hechos
La consultante es propietaria de una finca rústica destinada al cultivo de cereal, que hasta la el momento de presentación de esta consulta ha venido realizando una actividad agrícola a través de una comunidad de bienes.
Ha cedido al resto de los comuneros su participación en la comunidad, con el fin de desafectar la finca de la actividad económica que venía desarrollando, teniendo la intención de transmitir la finca.
Antes de la venta de la finca, tiene el propósito de arrendarla a un tercero durante un período mínimo de tres años.
Cuestión planteada
Aplicación a la ganancia que se pueda producir en el momento de transmisión de la finca de la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Contestación
La normativa del Impuesto no establece, con carácter general, un plazo determinado en el que los elementos patrimoniales que hayan estado afectos a una actividad económica deben permanecer no afectos a la misma para que se entienda producida la desafectación de los mismos.
No obstante, la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé, para las transmisiones de inmuebles efectuadas a partir del 20 de enero de 2006, una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a esa misma fecha, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, se consideran elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.
De esta forma, la aplicación de los referidos coeficientes sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la finca señalada en el escrito de consulta dependerá de la consideración de la misma como elemento patrimonial no afecto a una actividad económica.
Pues bien, la doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituye solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia de una empresa o negocio que el arrendador alquila, e implica la obtención de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley del Impuesto. En este supuesto, la propia calificación como arrendamiento de negocio conlleva que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la finca rústica tendría la consideración de elemento patrimonial afecto a una actividad económica, no resultando de aplicación sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta de la misma los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Impuesto.
Si el arrendamiento de la mencionada finca rústica realizado por el consultante lo hubiese sido de elemento aislado, este tendría la consideración de elemento patrimonial no afecto a la actividad económica, siendo de aplicación los referidos coeficientes reductores salvo que el arrendamiento se hubiese realizado como actividad económica por cumplirse las circunstancias a que se refiere el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto (existencia de local destinado a llevar la gestión de la actividad y, al menos, un persona empleada con contrato laboral y a jornada completa) o la desafectación de la finca arrendada se hubiese producido dentro de los tres años anteriores a la enajenación de la misma. La realidad de la desafectación y su fecha podrán acreditarse mediante cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración, en su caso, corresponderá a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”.
Asimismo, el cumplimiento de los requisitos necesarios para la calificación del arrendamiento de la finca rústica como de negocio o de elemento patrimonial aislado deberá, también, ser acreditado por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho cuya valoración corresponderá, en su caso, en lo que a sus consecuencias fiscales se refiere, a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, DT 9ª