La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe obtenido en la venta se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual, no a la amortización de préstamo sobre vivienda ya adquirida. La amortización de deuda no constituye reinversión en el sentido del artículo 41 RIRPF. La exención no resulta de aplicación en el supuesto planteado, quedando gravada la totalidad de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda de Valencia.
Hechos
El matrimonio consultante adquirió su primera vivienda habitual en Valencia en 1993. El 25-1-2005 dejaron de residir en dicha vivienda al trasladarse, a otra provincia, por motivo de la formalización de un contrato de trabajo de duración determinada por el marido. Al transformar este contrato en indefinido decidieron comprar una nueva vivienda. El 11-12-2006 compraron una nueva vivienda en Vilamós y pusieron a la venta el inmueble de Valencia aunque manifiestan que su venta, en la fecha de la consulta, no se ha producido aún.
Cuestión planteada
Si es posible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual siempre que se venda la casa de Valencia antes del 31-12-2010 y se reinvierta el total importe obtenido en esa venta en amortizar el préstamo de la casa de Vilamós.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Para calificar la vivienda transmitida como habitual, se debe tener en cuenta lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 54 del RIRPF, que establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Por su parte, la disposición transitoria novena del RIRPF, añadida por el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda (BOE de 2 de diciembre), con aplicación a partir de 1-1-08, ha establecido que:
“En aquellos casos en los que se adquiriera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo de dos años a que se refiere el último párrafo del apartado 2 del artículo 41 de este Reglamento para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.
En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando se cumpla lo establecido en el apartado 4 del artículo 54 de este Reglamento, así como cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de tener la consideración de vivienda habitual por haber trasladado su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a la adquisición de ésta última”.
La presente consulta tiene relación con otra presentada por los mismos consultantes (nº de expediente 0020-08). En la contestación a dicha consulta (V1846-08) se decía que “la vivienda de Valencia habría consolidado su consideración de habitual tras residir los consultantes en ella durante tres años continuados a partir de su adquisición, consideración que habría mantenido hasta que dejó de constituir su residencia habitual por traslado a otro lugar”. Este momento, que no se indicaba en la primera consulta, ha sido señalado por los propios consultantes en la presente consulta, indicando que fue el 25-1-2005 la fecha en que dejaron de residir en la vivienda de Valencia por dicho traslado a otra provincia.
La citada disposición transitoria novena del RIRPF prevé la ampliación del plazo para transmitir la vivienda habitual, a efectos de la exención por reinversión, en aquellos casos en que se haya adquirido previamente (en los ejercicios 2006, 2007 y 2008) otra vivienda. Sin embargo, como ya se ha indicado, para aplicar la exención por reinversión es necesario que la consideración de habitual concurra en ambas viviendas. En lo que se refiere a la vivienda transmitida, la propia disposición transitoria novena señala cuándo se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual.
En el presente caso, dado que la vivienda de Valencia dejó de tener consideración de habitual el 25-1-2005 y dicha vivienda se encuentra sin vender en la fecha de la presente consulta, cuando dicha vivienda sea vendida, aunque lo sea antes del 31-12-2010, no concurrirá en la misma la consideración de habitual dado que no se cumplirá el artículo 54.4 del RIRPF ni la vivienda de Valencia habrá dejado de tener la consideración de habitual por haberse trasladado a la nueva en un momento posterior a la adquisición de esta última. Por tanto, no cabrá aplicar la exención por reinversión prevista en el artículo 41 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54 y DTª 9.