La indemnización satisfecha por desalojo de local comercial y sus intereses legales integrán el mayor valor de adquisición del bien (art. 35.1 LIRPF), siendo no deducible como gasto de explotación; los gastos de abogados y procuradores relacionados con la defensa jurídica del inmueble constituyen gasto deducible del rendimiento neto del capital inmobiliario conforme al art. 13.d del Reglamento IRPF.
Hechos
El consultante obtiene rendimientos del arrendamiento de locales comerciales, que no supone desempeño de actividad económica. En enero de 1998 alquiló un bajo comercial de un edificio de su propiedad que tuvo que ser desalojado por el mal estado del edificio, decretándose, finalmente, la ruina del mismo por el Ayuntamiento.
En el año 2004 llegó a un acuerdo con un promotor inmobiliario de permuta del solar por un bajo comercial y un apartamento. En el año 2008 finalizó la obra y se le hizo entrega de ambos inmuebles, que va a destinar al alquiler.
En el año 2006, el inquilino del bajo comercial interpuso una demanda judicial reclamando el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el desalojo, que ha sido fallada en el año 2008 y que le obliga a satisfacer al inquilino 90.000 euros más los intereses legales.
Cuestión planteada
Deducibilidad de la indemnización satisfecha, de los intereses legales y de los gastos de abogados y procuradores.
Contestación
La indemnización satisfecha por el arrendador al arrendatario de un local comercial, por los daños y perjuicios causados por el desalojo, constituye para el arrendador un mayor valor de adquisición, tal y como dispone el artículo 35.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), según el cual:
“El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
(…)”.
Por tanto la indemnización satisfecha por el consultante al arrendatario por el desalojo del local comercial, junto con los intereses legales, por su carácter indemnizatorio, constituirá un mayor valor de adquisición del local.
En desarrollo del artículo 23 de la Ley 35/2006, los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), regulan los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.
De acuerdo con el artículo 13 “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
(…).
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
(…).”
De acuerdo con lo expuesto, los gastos de abogados y procuradores tendrán la consideración de gastos deducibles de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 23, 35; RIRPF. RD 439/2007, Art. 13