La ganancia patrimonial en la venta del inmueble se determina por la diferencia entre valor de adquisición y transmisión conforme al artículo 35 LIRPF. Del valor de transmisión se deducen únicamente los gastos y tributos inherentes a la operación de enajenación satisfechos por el transmitente (notaría, registro, cancelación hipotecaria, honorarios inmobiliarios). No constituyen gastos deducibles la deuda tributaria principal, los intereses de demora ni los de suspensión, por no ser inherentes a la transmisión sino obligaciones preexistentes del transmitente.
Hechos
La consultante constituyó sobre un inmueble de su propiedad una hipoteca a favor de la Hacienda Pública, en garantía de la suspensión de una deuda tributaria durante la tramitación ante el Tribunal Económico Administrativo de la reclamación interpuesta frente a la liquidación de la AEAT por la que se exigía dicha deuda. En 2023 ha vendido el inmueble, una vez levantada la hipoteca sobre el inmueble, para lo cual efectuó el pago de la referida deuda tributaria, junto con los intereses de demora.
Cuestión planteada
Si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta del inmueble, puede minorar el valor de transmisión en el importe de la referida deuda tributaria, los intereses de demora de la deuda y los de la suspensión, y los gastos de cancelación de la hipoteca.
Contestación
La transmisión de la vivienda habrá generado en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble.
Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.
Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso el pago de la deuda, incluyendo los intereses de demora, garantizada con la hipoteca que grava el inmueble transmitido, al no corresponderse con actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble.
Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33, 34, 35, 36 y 49.