La venta de suelo urbanizable con plan parcial aprobado pero sin urbanización ni parcelación ejecutada constituye actividad de promoción de terrenos (IAE 833.1) desde el primer acto de disposición, exigiendo cuota fija obligatoria e inmediatamente cuota variable por metro cuadrado vendido. La tributación se devenga sobre la totalidad de la superficie enajenada, independientemente de las cesiones para usos públicos derivadas del plan parcial, sin que la falta de urbanización material o parcelación ejecutada exima de la obligación declarativa anual de metros cuadrados transmitidos.
Hechos
La consultante es una sociedad dedicada a la promoción de terrenos. En su día procedió a la venta de varias parcelas de suelo urbano y otras de suelo urbanizable.
En este último caso no se dispone aún de proyecto de reparcelación ni de urbanización, no habiéndose iniciado aún las obras de urbanización.
Cuestión planteada
Obligatoriedad de declaración y tributación por la venta de suelo que, aún siendo urbanizable y disponiendo de Plan parcial de ordenación definitivamente aprobado, aún no ha sido urbanizado ni parcelado.
En caso afirmativo, si debe tributar por la totalidad de los metros cuadrados de suelo vendido, o sólo por la superficie que, en base a su Plan parcial de ordenación aprobado, serán objeto de privatización, excluyéndose así la parte a ceder para usos públicos.
Contestación
El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) se regula en los artículos 78 a 91 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
Las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas junto a la Instrucción para su aplicación por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, clasifican en el epígrafe 833.1 de la sección primera la actividad de “Promoción de terrenos”.
Dicha rúbrica comprende, de acuerdo con lo dispuesto en su nota, la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos y tiene asignada una cuota de:
- Fija: 248,82 euros
- Además por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido: 0,156263 euros.
Por otra parte, la Nota Común 1ª al grupo 833, “Promoción inmobiliaria” de la sección primera de las Tarifas, que comprende los epígrafes 833.1 (promoción de terrenos) y 833.2 (promoción de edificaciones), dispone lo siguiente:
“La parte fija de la cuota de ambos epígrafes se exigirá, en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos o edificaciones. A su vez, la parte de cuota por metro cuadrado se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los metros cuadrados edificados o por edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas. En el supuesto de cese en el ejercicio de la actividad antes del 1 de enero, la declaración de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año en el que se produce el cese deberá presentarse conjuntamente con la declaración de baja”.
Ambos epígrafes tienen asignada una cuota que se segrega en dos partes:
- una de carácter fijo, que se exige en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos o edificaciones y,
- otra de carácter variable, exigible en función de los metros cuadrados de terreno urbanizado o parcelado vendidos o por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido.
De lo hasta aquí expuesto se desprende que el titular de la actividad de promoción de terrenos inicia su actividad y, por tanto, deberá estar matriculado en el epígrafe 833.1, desde el momento en que realice cualquier gestión o actuación dirigida a la venta de terrenos, con independencia de que dichas ventas lleguen a producirse o no (de no haber ventas tributaría sólo por la parte fija de la cuota del epígrafe), y con independencia de cuándo se realicen efectivamente las obras de urbanización correspondientes.
Por tanto, el titular de la actividad del epígrafe 833.1 “Promoción de terrenos” deberá tributar, en todo caso, por la parte fija de la cuota del mismo, con independencia de que se produzcan ventas o no, y de la calificación (urbana o rústica) de los terrenos.
Sin embargo, la parte de cuota por metro cuadrado se exigirá al formalizarse las enajenaciones de terrenos, y siempre y cuando en dicho momento los terrenos tuvieran la calificación de urbanizados o a urbanizar. No darán lugar a la obligación de tributar por la parte variable de la cuota del epígrafe 833.1 las enajenaciones de terrenos que tuvieran, en el momento de la venta, naturaleza rústica.
Además, la parte de cuota por metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los metros cuadrados de terrenos urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas.
Las anteriores consideraciones son independientes del momento en que se produjera la venta y de la aprobación o no de Plan Parcial, existencia o no de Junta de Compensación, proyecto de urbanización, etc.
Las expresiones “metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido” y “metro cuadrado edificado o por edificar vendido” se refieren, respectivamente, al total de superficies de cada clase vendidas por el titular de la actividad de venta de inmuebles (terrenos o edificaciones), sea éste o no el primer promotor de los mismos.
Por tanto, la entidad consultante está obligada a presentar la declaración de variación de los metros cuadrados de terreno vendidos, con independencia de que los terrenos tengan la calificación de urbanizados o a urbanizar en el momento de la venta. Únicamente no tendrá la obligación de tributar por la parte variable de la cuota por los terrenos que en el momento de la enajenación tuvieran la calificación de rústicos.
Respecto de la segunda cuestión planteada, se debe presentar declaración por el total de metros cuadrados de terreno vendidos por la entidad consultante, con independencia del destino que se dé al terreno por parte de la empresa compradora o un tercer posterior adquiriente.
El artículo 85 del TRLRHL dispone en la base primera que las actividades gravadas se tipificarán mediante elementos fijos que deben concurrir en el momento del devengo del impuesto.
Por lo que, la superficie expresada en metros cuadrados a tener en cuenta para la determinación de la parte variable de la cuota del epígrafe 833.1 es el total de metros cuadrados de terreno urbanizado o a urbanizar vendidos por el titular de la actividad de promoción de terrenos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLRHL RD Leg. 2/2004. Artículos 78 y79. RD Leg 1175/1990.