El valor de adquisición de la vivienda se integra por el importe real satisfecho en la adquisición más las inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a ella (excluidos intereses), actualizado mediante coeficientes publicados en las Leyes de Presupuestos para inmuebles. Si la adquisición fue a título lucrativo, se aplicarán los valores resultantes de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado. La ganancia patrimonial se calcula como diferencia entre el valor de transmisión (importe real o valor de mercado si es inferior) y este valor de adquisición actualizado.
Hechos
La consultante adquirió a su madre el pleno dominio de una vivienda el 15 de marzo de 1991 a cambio de una pensión vitalicia, formalizándose la operación en escritura pública de cesión de bienes por pensión vitalicia. La madre falleció el 5 de septiembre de 2004 y la renta satisfecha por la consultante hasta esa fecha, 18.751,20 euros era inferior al valor dado a la vivienda en la citada escritura pública, 30.050,61 euros. El 5 de agosto de 2010 vendió la vivienda por 240.000 euros.
Cuestión planteada
Valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial generada en la venta.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y siguientes de la Ley del Impuesto.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
El artículo 36 de la citada Ley establece que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Y el artículo 37 de la misma Ley recoge unas normas específicas de valoración, estableciendo en su apartado 1 lo siguiente:
“1. Cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda:
(…).
i) De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.
(…).”
De los preceptos anteriores cabe concluir lo siguiente:
1º. En el momento de la extinción de la renta, que coincidió con el del fallecimiento de la rentista, se produjo una ganancia patrimonial en la consultante, por la diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido (valor de mercado de la vivienda en el momento de su adquisición) y el valor de la prestación efectivamente satisfecha (pensión vitalicia satisfecha hasta ese momento).
2º. El valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en su posterior transmisión, estará constituido por la suma de su valor de mercado en la fecha de su adquisición, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. El valor así determinado se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año 2010, que se aplicarán en la forma prevista en el artículo 35.2 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 37 y DT 9